Immo : les taux variables contre-attaquent

information fournie par Boursorama avec LabSense •17/10/2022 à 08:30

Malgré une nouvelle hausse du taux d'usure, les banques pourraient être amenées à proposer de plus en plus d'emprunts à taux variable.

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Près de 50 % des dossiers refusés en début d'année

Au mois de septembre, la plupart des établissements bancaires ont gelé leurs barèmes. Bloquées par un taux d'usure (plafond au-delà duquel elles ne peuvent pas prêter) relativement bas, les banques disposent à l'heure actuelle d'une très faible marge de manœuvre pour augmenter leurs taux et répondre favorablement aux demandes de crédit. S'il ressemble à une bonne nouvelle pour les particuliers, le taux d'usure faible n'arrange pas les candidats à l'emprunt, loin de là. À « cause » de lui, les établissements bancaires auraient en effet écarté près d'un dossier de demande de crédit immobilier sur deux depuis le début de l'année. Calculé chaque trimestre par la Banque de France, le taux d'usure est déterminé selon la moyenne des taux pratiqués par les banques les trois mois précédents, majorée d'un tiers. Les nouveaux taux d'usure ont été publiés le 29 septembre au Journal officiel, pour une entrée en vigueur le 1er octobre dernier. Le taux d'usure passe donc de 2,60 % à 3,03 % pour un prêt immobilier de moins de 20 ans et à 3,03 % pour un prêt étalé sur une durée allant de 10 à 20 ans.

Le taux variable : nouvelle arme des banques

La publication récente des nouveaux taux d'usure semble redonner de la vigueur au marché immobilier, ainsi qu'à celui du crédit, passablement gelés ces derniers mois. La hausse tant attendue pourrait toutefois ne pas suffire pour permettre à tous ceux qui le souhaitent d'accéder sereinement à un crédit immobilier. Face à cela, les professionnels du crédit brandissent désormais une nouvelle arme secrète : le taux variable. Écarté depuis la crise des subprimes et peu pratiqué en France, ce dernier permettrait à plusieurs candidats au crédit de se qualifier plus facilement. En effet, plus souple que le fixe, le taux variable démarre systématiquement à un niveau plus faible que le taux fixe et fluctue à la hausse ou à la baisse sur une partie ou toute la durée du crédit.

Une option risquée ?

Considérés plus risqués, les crédits à taux variable ne représentent aujourd'hui que 0,4 % du marché, même si, en 2004, 20 % de la production de crédit française était à taux variables. Les taux variables sont déterminés par l'indice de référence Euribor. Les établissements bancaires observent l'évolution de l'Euribor 3 mois (réévaluation tous les 3 mois) ou de l'Euribor 1 an (tous les ans) avant de déterminer le niveau d'un taux variable. La baisse ou la hausse de cet indice est répercutée sur les prêts immobiliers. Le taux variable s'inscrit aujourd'hui dans plusieurs options de prêt. Pour offrir une garantie de sécurité, il peut notamment être capé, et soumis à un encadrement plafonné de 1 % à 3 %. Dans le futur, un nombre croissant de banques pourrait également proposer aux emprunteurs les plus prudents des crédits à taux mixtes, leur permettant de bénéficier des avantages combinés de la stabilité du taux fixe et de la fluctuation du taux variable.