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Vous payez comptant une partie du prix de vente et versez le reste sous forme de mensualités sur une durée déterminée à l'avance. Sans emprunt.
La plupart des ventes immobilières exceptionnelles commencent souvent par une belle histoire. Jérémy Dufour a promis à son meilleur ami, victime d'un accident de vélo, qu'il le rejoindrait en Vendée là où ce dernier s'est installé. Chose promise, chose due! Ce Nordiste de 37 ans, qui vit avec sa femme et sa fille de 8 ans, décide de vendre son logement de Villeneuve d'Ascq et convainc ses proches - ses parents et son oncle - de faire de même pour leur nouveau projet de vie. En attendant, Jérémy et sa famille multiplient les visites - une cinquantaine - de biens traditionnels pendant quatre ans. En vain.
Puis, c'est le coup de cœur pour un...château. Celui des Tourelles, situé à une dizaine de kilomètres du Puy du Fou dans le Bocage Vendéen et qui a appartenu à un ancien ministre sous Valéry Giscard d'Estaing. « Même avec le produit de la vente des biens, nous n'avions pas les moyens d'acquérir ce «trésor» de la Vendée. Les banques ne suivaient pas », raconte Jérémy Dufour.
Alors que le temps presse, il apprend qu'un dispositif innovant lui permet d'acheter ce bien d'exception à un prix abordable. C'est la vente à terme (voir ci-dessous). Avec ce procédé inédit, Jérémy Dufour a pu acquérir comptant à moitié prix un bien d'environ un million d'euros. Le reste est versé sous forme de mensualités. « Nous ne connaissions pas du tout la vente à terme. C'est comme s'il s'agissait d'un crédit à taux zéro! Du coup, nous n'avons pas eu besoin de prendre de crédit immobilier. Nous avons payé comptant le bouquet (la somme versée le jour de la signature) avec la vente de nos biens. Quant aux mensualités, nous les acquittons grâce à notre activité commerciale », détaille Jérémy Dufour.
Car il a décidé de rénover sa nouvelle propriété qui avait besoin d'une seconde jeunesse: le château construit vers 1850 a été transformé en une maison d'hôtes qui peut accueillir une vingtaine de personnes. Fermé pendant 170 ans au public, le domaine a ouvert ses portes en avril 2018. « Nous hébergeons plusieurs milliers d'hôtes par an et cinq à six qui souhaitent privatiser les quatre chambres de 30 à 40 m² et les trois gîtes d'art dont dispose le château pour environ 1000 euros par nuit », précise Jérémy Dufour.
Au lieu d'une « belle villa dans la métropole lilloise », il dispose, avec sa famille, d'une propriété de 750 m² au cœur d'un parc de 6800 m² avec un jardin de 800 m², une terrasse de 550 m², une piscine ou encore un spa. « Notre projet de vie est devenu réalité! », s'enthousiasme Jérémy Dufour. Cerise sur le gâteau: la propriété a été élue «Trésor caché Région Nord Ouest» en 2018 et désigné chambre d'exception en Vendée en 2019.
La vente à terme, comment ça marche?
Vous connaissez certainement la vente en viager. Sans doute beaucoup moins ou pas du tout la vente à terme. Pourtant, ce procédé inédit semble plus sécurisant. La différence se résume en une phrase: « Tout repose sur l'absence d'aléa dans la vente à terme », explique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.
Concrètement, le jour de la signature de l'acte de vente, l'acquéreur verse un paiement comptant, négocié avec le vendeur. Le reste sera acquitté sous forme de mensualités sur une durée déterminée, contrairement au viager qui repose sur l'espérance de vie du vendeur, donc aléatoire. L'acheteur sait donc combien il devra verser au total et pendant combien de temps. Autre avantage pour l'acheteur: il n'a pas besoin de prendre un crédit. Votre apport c'est le produit de la vente de votre bien. « C'est le vendeur qui fait office de banque» , ajoute Sophie Richard. Un atout dans le contexte où l'accession à la propriété est compliquée via une vente traditionnelle.
Garanties financières
Et pour le vendeur? Le comptant et les mensualités qu'il perçoit ne sont pas imposables. En revanche, il peut être soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière si le bien ne constitue pas sa résidence principale. Par ailleurs, en cas d'impayé, il bénéficie de garanties notariées sécurisantes. À condition qu'elles soient écrites noir sur blanc dans le contrat de vente. « Si l'acheteur fait défaut, la vente est annulée (clause résolutoire). Les sommes versées peuvent rester acquises par le vendeur à titre de dommages et intérêts, cette indemnisation restant soumise à l'appréciation des tribunaux. Le privilège vendeur, quant à lui, est une hypothèque de 1er rang sur le bien vendu, qui garantit le bon paiement des mensualités », explique Sophie Richard.
Enfin, comme pour le viager, la vente à terme peut être libre ou occupée. Dans le premier cas, l'acheteur prend possession du bien dès la signature de l'acte. Le vendeur ne paie plus ni charge ni taxe. Dans le second, le vendeur reste dans le logement pour une durée déterminée. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie d'une décote fixée aussi contractuellement sur le prix de vente. « Toutes les générations et les profils d'acheteurs - achat de résidence principale ou investissement patrimonial - sont concernés par la vente à terme . Ce sont autant d'avantages qui peuvent séduire plus de demandeurs et mettre plus de biens sur le marché que pour une vente traditionnelle », assure Sophie Richard. Et ainsi débloquer la cession de biens atypiques qui peinent à se vendre (comme des châteaux) ou même des appartements dont le prix est trop élevé.
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