Crédit immobilier: emprunter depuis l’étranger, mode d’emploi

Crédit immobilier: emprunter depuis l’étranger, mode d’emploi (Crédits photo : Pexels - )

Qu'importe la distance, les expatriés aussi peuvent profiter des taux bas offerts par les banques françaises pour investir dans l'immobilier.

• Vers quelle banque puis-je me tourner?

Vous avez gardé un pied dans votre ancienne banque? Sachez que les agences locales ne sont pas toujours armées pour répondre à ces demandes. Ou volontaires. «Le crédit immobilier est classiquement un produit d'appel sur lequel la banque ne gagne pas d'argent. Et comme le client ne domicilie pas ses salaires, il constitue davantage un risque qu'une source de profits» , explique Jérôme Tougard, directeur crédit chez Cristal finances.

Bien sûr, votre conseiller vous prêtera une oreille plus attentive si vous avez conservé des avoirs (livrets, assurance vie, PEA...) ou si des membres de votre famille y ont encore leurs comptes. En cas de refus, vous n'êtes toutefois pas démuni. La plupart des banques ont aujourd'hui un département international à même de traiter ces profils un peu spécifiques - que les conseillers en agences ne connaissent pas toujours.

Le plus simple reste sans doute de passer par un courtier. Chaque banque ayant ses propres exigences et ses propres limites en matière de financement. «On sait qu'une quinzaine de banques sont en capacité d'intervenir, mais selon le profil ou l'apport du client, on choisira de solliciter les 3 ou 4 offres adaptées à sa demande » , détaille Jérôme Tougard. Les clients de banque privée ont moins de questions à se poser. «Ces établissements ont le savoir-faire pour gérer ces dossiers et pour mesurer la faisabilité d'une opération», appuie Céline Charles, responsable de la cellule internationale du courtier Cafpi.

• Les conditions de crédits sont-elles différentes d'un achat classique?

Oui. Les banques exigent un apport moyen de 20 à 30 %, hors frais, ce qui peut faire grimper l'apport à près de 40% si l'on ajoute les frais de caution et de notaire. Certains établissements sont moins gourmands et peuvent faire baisser leurs exigences à 10% (hors frais). Mais c'est un minimum. Un financement à 100% n'est pas à exclure mais il implique de placer l'apport exigible par la banque sur un produit maison, par exemple une assurance vie, comme garantie complémentaire.

Dans tous les cas, les banques demandent à ce que les emprunteurs détaillent l'origine des fonds apportés: par des relevés de comptes afin de justifier l'épargne ou, par exemple, la présentation d'un formulaire Cerfa en cas de don manuel de sommes d'argent. Quant aux taux, ils sont légèrement supérieurs, de 0,2 à 0,3 point aux taux du marché. La durée maximale d'emprunt ne peut généralement pas excéder 20 ans, alors que pour un achat classique, et aux niveaux de taux actuels, les emprunts s'étirent bien souvent au-delà.

Les banques demandent également que le contrat de travail, s'il est rédigé dans une langue autre que l'anglais, fasse l'objet d'une traduction assermentée. Le coût est rarement inférieur à 1000 euros. Les dossiers d'achats par des expatriés peuvent bénéficier d'un cautionnement (Crédit logement, Saccef). Mais la banque a également la possibilité de prendre une garantie réelle sur le bien. Celle-ci prend la forme d'une hypothèque pour un achat sur plan et d'une inscription en prêteur de deniers (IPPD) pour un logement déjà construit.

• Tous les profils sont-ils acceptés?

Oui, néanmoins les conditions de prêts ne sont pas les mêmes pour tous. Le salarié d'une multinationale expatrié par son entreprise (contrat de détachement ou contrat local) bénéficie des conditions les plus avantageuses. En revanche, ce que les banques appellent un «globe-trotter», c'est-à-dire une personne partie travailler de son propre chef à l'étranger, peut être plus délicat à financer.

Notamment dans les pays faisant l'objet d'une surveillance en matière de blanchiment de capitaux. «Lorsque le client est salarié d'une entreprise locale, il est nécessaire de constituer un dossier extremement complet sur l'entreprise qui emploie l'expatrié. Les banques peuvent être amenées à demander un nombre plus important de justificatifs. La quotité prêtée peut également être moindre que celle d'un expatrié classique» , indique Céline Charles.

• Peut-on souscrire un prêt à distance?

Avec les facilités offertes par Internet, et notamment la signature électronique, on pourrait s'imaginer parapher un contrat à l'autre bout du monde. Mais dans les faits, très peu d'établissements acceptent ce mode de souscription, pour un achat de l'étranger tout du moins. On peut lister toutefois les banques en ligne telle que la Banque Populaire Alsace Lorraine, Bred Espace, et certaines agences du Crédit Agricole. Dans la plupart des cas toutefois, il faudra ratifier les documents, reçus par courrier express (DHL ou Chronopost), et une fois passé le délai légal de 10 jours, renvoyer le paquet par ce même moyen. Le fax est à exclure . «Les banques demandent systématiquement une signature originale» , explique Jérôme Tougard.

Quelles que soient les modalités de signature, les banques demandent dans la majorité des cas à rencontrer les clients physiquement. À l'exception de celles qui acceptent la signature électronique du contrat. À noter, depuis le 1er janvier 2019, les expatriés ne peuvent plus effectuer d'actes notariés au consulat (légalisation de signature ou l'établissement d'actes authentiques ou actes notariés au consulat). «Mais il est toujours possible de donner une procuration au notaire qui vous a rencontré au compromis en France et qui a pu attester votre identité et votre signature», rappelle Céline Charles.