5 choses que vous ne savez peut-être pas sur les SCPI

information fournie par Café de la Bourse •11/08/2020 à 10:30

(Crédits photo : Unsplash - Chuttersnapp )

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), créées dans les années 1960, connaissent un succès considérable depuis quelques années, répondant au désir des particuliers français de se positionner simplement et avec un ticket d'entrée modeste sur le marché immobilier. Pour autant, les SCPI restent encore méconnues du grand public qui ignore quelques subtilités de ce placement, pourtant intéressantes à connaître pour réaliser un investissement en SCPI parfaitement adapté à ses besoins. Découvrez dans cet article 5 choses que vous ne savez peut-être pas sur les SCPI.

Il est possible d'investir dans les SCPI à crédit

Investir en SCPI nécessite un investissement relativement peu élevé, de l'ordre de quelques centaines à un millier d'euros la part. Les SCPI permettent donc de se positionner sur le marché immobilier avec un montant initial faible, ce qui est apprécié des jeunes actifs ou des personnes ayant des capacités d'épargne modestes.

Cependant, sachez que vous pouvez aussi investir en SCPI en ayant recours à l'effet de levier du crédit. Une opération particulièrement intéressante en cette période de taux bas. Vous pourrez ainsi compter sur les rendements potentiels de la SCPI pour rembourser, au moins en partie, les mensualités du crédit que vous aurez souscrit pour acheter des parts. Sachez en outre que vous pourrez profiter d'un avantage fiscal en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus fonciers distribués par la SCPI.

Attention cependant, un crédit vous engage et doit être remboursé même si le rendement de la SCPI venait à baisser considérablement. En effet, les revenus versés par la SCPI ne sont pas garantis.

Les SCPI peuvent être logées sur un contrat d'assurance-vie

Il est fréquent lorsqu'on investit en SCPI d'acheter des parts auprès de la société de gestion. Mais il est également possible d'investir en SCPI via les unités de compte de son contrat d'assurance-vie. Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages fiscaux de cette enveloppe : taxation à 24,7 % pour les contrats de plus de 8 ans et ne dépassant pas 150 000 euros pour une personne seule et 300 000 euros pour un couple, abattement fiscal de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple appliqué chaque année sur les gains des rachats.

Mais attention, toutes les SCPI ne sont pas accessibles depuis une assurance-vie et il convient de bien regarder l'offre proposée par l'assureur avant de se lancer. De plus, il est impossible d'investir en SCPI à crédit si l'on veut loger ses parts sur son contrat d'assurance-vie.

Il convient donc de bien prendre en compte tous les aspects avant de choisir entre la détention en direct et l'achat de parts via son contrat d'assurance-vie.

Il est possible de revendre ses parts de SCPI sur un marché secondaire

Il existe un marché secondaire des parts de SCPI sur lesquels vous pouvez acquérir des parts, mais aussi revendre vos parts. Attention cependant, une décote est généralement à prévoir sur ce marché dans lequel les prix naissent d'une confrontation entre l'offre et la demande. Il est en effet calculé en fonction des prix minimum des vendeurs et des prix maximum des acheteurs. La société de gestion procède à la confrontation entre acheteurs et vendeurs, sur une période déterminée et variable : à la semaine, à la quinzaine ou au mois. Les ordres satisfaits sont réalisés au prix d'exécution et ceux non satisfaits sont reportés à la prochaine période.

Outre, une décote plus ou moins importante, la vente sur le marché secondaire de ses parts de SCPI peut rencontrer des problèmes de liquidité, c'est-à-dire être confronté à une impossibilité totale ou partielle d'acheter ou vendre ses parts. Il devra alors, soit patienter, soit réduire le nombre de part à vendre. Il ne conviendra donc d'utiliser cette solution qu'en cas d'urgence, si vous ne pouvez pas faire autrement que de vous débarrasser de vos parts pour obtenir des liquidités.

La SCPI est relativement protégée des fluctuations du marché immobilier

Les SCPI, investis en actifs immobiliers, sont bien évidemment dépendantes des fluctuations de ce marché, mais moins fortement qu'un achat en direct puisque leur parc immobilier est composé de nombreux biens et bénéficie ainsi d'une diversification numéraire (un grand nombre de biens détenus) mais aussi d'une diversification géographique (les biens sont situés dans des endroits différents : régions, pays même parfois dans le cadre des SCPI européennes) mais aussi une diversification sectorielle parfois comme c'est le cas pour les SCPI de rendement qui sont investies en immobilier d'entreprise et ont un parc composé de bureaux, commerces, entrepôts, loués à des acteurs privés et publics appartenant à différents secteurs d'activité.

La fiscalité des SCPI dépend de leur mode de détention et de la localisation des biens

Enfin, la fiscalité des revenus potentiels d'une SCPI varie considérablement selon le mode de détention et les actifs détenus. Ainsi, des parts de SCPI détenues en direct sont imposées selon le barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. En revanche, si les parts sont détenues vis les unités de compte d'un contrat d'assurance-vie, c'est la fiscalité avantageuse de cette enveloppe qui s'applique comme nous l'avons expliqué précédemment.

Notez aussi que la fiscalité des parts de SCPI dépend aussi du lieu où sont situés les actifs immobiliers détenus car les revenus immobiliers bénéficient de la fiscalité du pays où l'immeuble est situé. Cela permet dans certains cas (en Allemagne par exemple) de bénéficier d'une fiscalité moindre par rapport à celle appliquée en France.