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Avec la remontée des taux d'intérêt immobiliers, emprunter pour acheter un bien est devenu de plus en plus délicat au cours de l'année 2022. Les choses pourraient-elles changer en 2023 ?
Sur fond d'inflation et d'augmentation des taux directeurs de la Banque centrale européenne, les banques françaises n'ont pas eu d'autres choix que d'augmenter leurs taux immobiliers . Une situation inédite après plusieurs années de taux particulièrement bas, et qui bloque l'accès au crédit pour de nombreux ménages. Cette situation va-t-elle perdurer en 2023 ?
Un accès difficile, voire impossible, au crédit immobilier
En matière de financement immobilier, l'année 2022 a été marquée par de nettes difficultés pour les emprunteurs à accéder au crédit à l'habitat. Selon BFMTV, certaines banques ont même arrêté de commercialiser ce produit, de façon temporaire bien entendu. En cause ? L'augmentation des taux d'intérêt immobiliers, mais pas seulement. Le véritable problème réside dans le mode de calcul du taux d'usure.
Pour rappel, le taux d'usure est le taux d'intérêt maximal auquel les banques peuvent prêter. Au-delà, elles n'ont pas le droit d'octroyer un emprunt. Cette disposition a pour objet d'éviter les abus de la part des établissements bancaires, et donc de protéger les emprunteurs. Néanmoins, en période de remontée des taux, elle risque de bloquer l'accès au crédit.
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Un taux d'usure qui remonte trop lentement
Le taux d'usure est calculé par rapport aux taux réellement pratiqués au cours des 3 mois précédents. Pour les trois derniers mois de 2022, le taux d'usure est donc calculé sur le troisième trimestre de la même année. Ce décalage, lorsque les taux d'intérêt remontent constamment, pose problème. Ainsi, alors que le taux d'intérêt moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans est d'environ 2,5 % selon Meilleurtaux, le taux d'usure actuel est de 3,05 %.
La marge pour les banques entre le taux d'usure et le taux qu'elle pratique est donc faible, d'autant plus que le taux d'usure n'inclut pas uniquement le taux nominal, mais également d'autres facteurs. Ainsi, l'assurance emprunteur et les divers frais, notamment les frais de dossier, entrent dans le calcul. Si bien que beaucoup de dossiers excèdent le plafond de 3,05 %, empêchant les banques d'octroyer les crédits demandés par leurs clients.
Un taux d'usure qui pourrait dépasser les 3,5 % en janvier
Le taux d'usure est recalculé chaque trimestre. Cette donnée va donc évoluer dès janvier 2023. Les emprunteurs, et les banques, peuvent ainsi espérer une remontée des conditions d'octroi des prêts immobiliers. Selon Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, "dans le meilleur des cas, on sera à 3,50 %".
Dans un récent communiqué, la Banque de France a fait espérer des données plus élevées : "le taux a sensiblement augmenté en juillet, puis plus fortement en octobre et il le sera à nouveau plus fortement en janvier prochain, compte tenu d'un effet de base plus élevé". Le taux d'usure applicable au premier trimestre 2023 pourrait ainsi dépasser les 3,55 %, voire les 3,60 %, et redonner un nouveau souffle au marché de l'immobilier et aux ménages qui veulent devenir propriétaire de leur maison ou de leur appartement.
Il reste néanmoins une autre variable importante qui peut engendrer des difficultés d'accès au crédit : les prix de l'immobilier au plus hauts dans certaines grandes agglomérations, la remontée des taux d'intérêt pose aussi problème. En effet, la capacité d'endettement des ménages n'est pas extensible. À budget égal, les emprunteurs doivent donc augmenter la durée de leur financement, avec un maximum en principe fixé à 25 ans, ou réduire le montant emprunté, et donc faire l'impasse sur des biens devenus trop chers.
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