(Crédits photo : Unsplash - Mike Smith )
Le viager ne sert pas uniquement aux biens traditionnels. Il est aussi possible d'acheter un logement haut de gamme sans payer de rente.
Quand on parle de viager, on pense forcément au fameux film de Pierre Tchernia qui porte le même nom. Un exemple - fictif certes mais qui fait référence au viager de Jeanne Calment qui aura duré 32 ans - qui ne donne pas forcément envie d'acheter un logement avec ce dispositif. Surtout lorsque l'histoire tourne mal comme l'affaire du viager à La Baule, révélée cette semaine.
Le viager peut également rebuter plus d'un acheteur lorsqu'il s'agit de biens de luxe. La faute à des rentes trop élevées qui s'élèvent en moyenne à 4000 euros par mois. Afin de les réduire, il est désormais possible de ne verser que le «bouquet», l'apport initial versé à la signature de l'acte de vente. Les acheteurs peuvent ainsi acquérir un bien de prestige à un prix décoté, fixé une fois pour toutes et ne dépendant pas de la durée de vie du vendeur. « Cette formule ressemble à un démembrement de propriété , explique Vincent Desmarie, directeur associé de Barnes Viager. Le vendeur cède la nue-propriété de son bien mais en conserve l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation (il ne peut pas le louer, le vendre, le donner contrairement à l'usufruit) , toute sa vie durant ».
Concrètement, les vendeurs se retrouvent à la tête d'un capital important dont ils peuvent profiter - ou faire profiter leurs enfants — tout en continuant d'habiter leur logement. « Les vendeurs, généralement âgés de plus de 75 ans, ne veulent plus partir de chez eux et encore moins avec les frais médicaux et d'accompagnement de plus en plus élevés », souligne Vincent Desmarie.
Achat exonéré d'IFI
De leur côté, les acheteurs, souvent des «quadras» entrepreneurs ou des institutionnels, acquièrent un bien de luxe à un prix décoté qui dépend de l'espérance de vie. « Ce sont des acheteurs qui apprécient la pierre, la considère comme une valeur refuge. Certains s'imaginent habiter un jour dans ce bien, le louer ou le céder à leurs enfants et d'autres, le revendre à terme pour profiter de la hausse des prix », détaille le directeur de Barnes Viager. Si le vendeur est seul et âgé de 80 ans, la décote, pour l'acheteur, sera de 30% et de 40% si les vendeurs sont deux et âgés de 85 et de 80 ans. « Avec un viager classique, la rente mensuelle versée à vie introduit un aléa dans le prix final du bien. Avec la formule sans rente, le prix du bien est connu d'avance car le bouquet est le seul capital à verser », détaille Vincent Desmarie.
Autre avantage et non des moindres: ce type d'achat est exonéré d'Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les vendeurs bénéficient, quant à eux, d'un allègement de l'IFI puisque la base de calcul de cet impôt sera de 30% de la valeur vénale à partir de 70 ans puis de 20% à partir de 80 ans. Autant d'atouts qui peinent pourtant à convaincre les vendeurs. « Ils préfèrent ne pas perdre leur temps car malgré la décote les prix restent très élevés », explique Vincent Desmarie. D'autres vendeurs, très connus ou très haut placés, ont franchi le pas. « Nous avons vendu avec cette formule les propriétés d'anciens ministres désormais à la retraite qui souhaitent aider leurs enfants », glisse le directeur de Barnes Viager.
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