Soumis à de nombreux aléas, les chantiers de construction accusent bien souvent des retards de livraison plus ou moins importants. Les ventes en VEFA n'échappent pas à la règle. Face à ce désagrément impactant l'acheteur sur le plan financier, de quels recours dispose-t-il ?
VEFA : quels recours en cas de retard de livraison ? / iStock.com - unkas_photo
Les retards de livraison encadrés par la loi
Parmi les différentes façons de faire construire sa maison, les contrats en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) figurent en bonne place dans le choix des investisseurs. Comme pour tout autre contrat, le retard de livraison, quelle qu'en soit la raison, fait partie des craintes majeures de l'acquéreur. Mais l'acheteur d'un logement neuf, protégé par le Code de la construction, bénéficie potentiellement de garanties d'indemnisation. Pour tout type de logement, le principe général est que le constructeur est contraint de verser, pour un retard qui dépasse 30 jours, une pénalité proportionnelle à la durée du retard. Son montant s'élève à 1/3000e du prix du logement pour chaque jour de retard. Il est toujours conseillé aux maîtres d'œuvre de respecter ce seuil car, en cas de surévaluation de l'indemnité, le juge a tout pouvoir pour prendre une décision coercitive.
Pas de pénalités légales prévues dans le cadre d'une VEFA
Mais, contrairement à d'autres types de contrats de construction (tels que le Contrat de construction de maison individuelle, ou CCMI), le constructeur proposant une VEFA n'est pas tenu par la loi de proposer ces pénalités de retard. Il appartient donc à l'acheteur de pallier cette carence, en négociant à la signature du contrat le montant dû en cas de retard de livraison. L'option la plus judicieuse est de s'aligner sur les seuils légaux définis pour les CCMI. Si les conditions ne sont pas calées de façon contractuelle, c'est le droit commun qui s'applique, en faisant intervenir la notion de "dommages et intérêts". L'acheteur devra alors démontrer trois éléments : la faute du promoteur dans le retard d'exécution ; l'existence d'un préjudice financier, d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral ; la présence d'un lien de causalité entre la faute du constructeur et le préjudice de l'acheteur.
Les retards de livraison non indemnisables
Cependant, certains retards de livraison ne sont pas soumis à indemnisation. Ainsi, le promoteur ne peut pas être tenu pour responsable d'un retard en cas de force majeure (grève, retard de livraison des matériaux ou tout autre événement indépendant de sa volonté). Un autre motif de non-indemnisation repose sur le comportement fautif du maître d'ouvrage, susceptible de retarder la livraison par son attitude (par exemple une modification du projet en cours de chantier, ou un non-paiement du promoteur au fur et à mesure des travaux). Il existe également des causes légitimes de suspension ou de report du délai de livraison, les plus fréquentes étant les intempéries (définies par la réglementation), mais également le redressement ou la liquidation judiciaire d'une entreprise impliquée dans le chantier, les vols ou dégradations sur le chantier, la découverte de vestiges archéologiques, les retards des compagnies partenaires telles que EDF ou France Télécom. Par ailleurs, en toute logique, si c'est l'acquéreur qui demande des modifications du plan, il ne pourra pas invoquer un retard de livraison. Pour réclamer des indemnités, l'acheteur lésé doit adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception soit au constructeur ou à son garant, soit au maître d'œuvre du chantier (avec, dans tous les cas, une copie au constructeur). Ce courrier devra préciser le jour à partir duquel commence le retard, qui correspondra au premier jour de versement des indemnités.
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