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Pendant un an, Action Logement a payé le loyer d'un locataire défaillant, avant de réclamer au propriétaire de le rembourser.
Pour bénéficier de la garantie des loyers et des dégradations proposée par Action Logement, il faut mettre à disposition du locataire un logement décent. Tel est le verdict rendu par la Cour de cassation le 6 mai dernier. Or, selon la loi, un logement est décent, s'il est conforme à un minimum de normes liées à la sécurité des installations comme l'électricité et à la salubrité des lieux, avec des exigences minimales de chauffage, de surface, de hauteur de plafond, d'éclairage naturel notamment. À l'inverse, s'il n'est pas décent, l'exécution du bail est faite « de mauvaise foi », selon la Justice. Ce qui permet au locataire de refuser de payer le loyer en invoquant une inexécution des obligations du propriétaire, faisait valoir la société caution.
Action Logement, organisme agréé par l'État, propose aux propriétaires de garantir le paiement des loyers de logements loués à titre de résidence principale avec une condition de loyer maximum. Cet organisme ayant payé un an de loyers à un propriétaire parce que son locataire était défaillant, avait par la suite réclamé le remboursement en observant que le logement, frappé d'un arrêté de péril, n'était pas décent, ce qui permettait au locataire de refuser de payer.
Pour l'organisme de cautionnement, le propriétaire était de mauvaise foi dans l'exécution de son engagement et ne pouvait pas exiger de la caution le versement d'un loyer qui n'était peut-être pas dû. La mauvaise foi de l'un n'est pas une cause d'inexécution du contrat par l'autre, a observé la Cour de cassation. Elle ne permet pas de prononcer l'annulation du contrat.
En revanche, « le juge peut refuser de faire produire effet » à une clause du contrat qui aurait été mise en œuvre de mauvaise foi. Sur cette nuance, la Cour a jugé que le propriétaire réclamait de mauvaise foi le paiement du loyer à l'organisme de cautionnement, que cette clause devait donc être écartée et non appliquée. Par conséquent, le propriétaire doit rendre ce qu'il avait reçu.
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