Une dizaine de SCPI affichent plus de 40 millions d’euros de parts en attente de retrait à fin septembre
Dans un contexte devenu assez chahuté pour l’immobilier en raison de la hausse spectaculaire des taux d’intérêt ayant eu lieu à l’initiative des banques centrales depuis 18 mois, une problématique de liquidité est apparue sur certains véhicules immobiliers détenus en partie par des investisseurs institutionnels qui ont émis des ordres de rachats massifs : c’est une situation comparable à ce qu’avaient connu les fonds immobiliers ouverts allemands dans les années 2000. On compte une cinquantaine de SCPI avec des parts en attente de retrait à fin septembre pour un montant total de 1,1 milliard d’euros, mais une dizaine de fonds concentrent environ 60% de ces montants. Au vu de la collecte devenue très limitée sur ces véhicules, il est préférable de différer ses ordres de rachat puisqu’ils ont peu de chances d’être servis à court terme.
Les parts en attente de retraits dépassent le milliard d’euros à fin septembre
En quelques mois, le marché des SCPI a basculé dans une situation que l’on n’avait pas connue depuis 2008, avec des baisses de prix de parts en rafale sur une vingtaine de véhicules et surtout l’apparition de listes d’attente importantes pour les retraits de parts sur les SCPI à capital variable . À fin septembre, on observe environ 1,1 milliard d'euros de parts en attente de retraits sur l’ensemble du marché, contre seulement 142 millions d'euros au 31/12/2022 : c’est une multiplication par presque 8 en l’espace de 9 mois !
Dans le même temps, les volumes de collecte brute se sont effondrés en raison de la concurrence de plus en plus forte exercée par les placements monétaires dont la rémunération approche 4% depuis quelques mois, soit peu ou prou ce que rapportent les grosses SCPI investies en immobilier de bureau. Par conséquent, il y a à court terme, peu de chances que les listes d’attente se résorbent sur les véhicules concernés , à moins que les sociétés de gestion mettent en œuvre des fonds de remboursement alimentés par des ventes d’immeubles.
Une dizaine de SCPI concentrent 60% des parts en attente de retraits
En réalité, la problématique de liquidité se concentre sur un petit nombre de SCPI . Pour rappel, le marché est composé de 216 SCPI ( chiffre au 30/09/2023 selon l’ASPIM ) et seule une cinquantaine d’entre elles affichent des parts en attente de retrait à fin septembre. On peut même estimer que les 10 SCPI les plus touchées par le phénomène d’illiquidité actuelle représentent environ 60% des volumes en attente de rachats . Le classement peut être facilement extrait des données détaillées publiées par l’ASPIM, selon le tableau suivant :
| SCPI | Société de gestion | M€ au 30/09/2023 |
| Épargne Foncière | La Française REM | 127 |
| PFO2 | Perial AM | 100 |
| Primopierre | Primonial REIM | 89 |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 86 |
| Accès Valeur Pierre | BNP Paribas REIM | 52 |
| PFO | Perial AM | 46 |
| Rivoli Amundi Immobilier | Amundi Immobilier | 45 |
| Edissimmo | Amundi Immobilier | 45 |
| Selectinvest 1 | La Française REM | 43 |
| Patrimmo Commerce | Primonial REIM | 42 |
Source : ASPIM au 30/09/2023
Pour ces 10 véhicules, les parts en attente de retraits totalisent 675 millions d'euros . Ces montants très élevés signifient que des investisseurs institutionnels présents au capital ont transmis des ordres de retraits unitaires de plusieurs millions d'euros au cours des derniers mois. D’autre part, il est intéressant de noter que plus de la moitié de ces SCPI ont subi une baisse de leur prix de part depuis le début du mois de juillet .
Compte tenu du faible potentiel actuel de collecte de ces véhicules et des montants conséquents en attente de retrait, il est à priori peu pertinent de soumettre aujourd’hui un ordre de retrait puisqu'il serait servi après avoir honoré les ordres actuellement en attente . Il est probablement préférable d’attendre de voir quelles décisions ces sociétés de gestion seront amenées à prendre dans les prochains mois pour résoudre leur problématique de liquidité : création d’un fonds de remboursement, relance de la collecte si les taux baissent fin 2024, etc.
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