Une décote supérieure à 8% en fin d’année pour la SCPI Epsilon 360° (Epsicap REIM)
À un moment où un certain nombre de SCPI sont contraintes de revoir à la baisse leur prix de part en raison de la diminution des valeurs d’expertises constatée à mi-année, la SCPI Epsilon 360° va-t-elle à l’inverse devoir augmenter son prix de souscription ? Aussi surprenant que cela puisse paraître, cette hypothèse est loin d’être exclue car la société de gestion Epsicap REIM (ex-Epsilon Capital) vient d’annoncer que la décote de sa SCPI serait supérieure à 8% en fin d’année, en raison d’une grande résilience des expertises des actifs acquis avant 2023 et d’une plus-value latente très significative sur les acquisitions de cette année, réalisées dans d’excellentes conditions face à des vendeurs parfois conduits à réaliser des « cessions forcées ».
Les acquisitions de 2023 compensent la baisse des marchés immobiliers
Epsicap REIM vient de confirmer une décote prévisionnelle supérieure à 8% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution au 31/12/2023 de la SCPI Epsilon 360° ! Cela vient confirmer ce qui avait été acté en septembre dernier sur la base d’évaluations internes réalisées au cours de l’été, conformément aux injonctions de l’AMF de début juillet. À l’époque, les cofondateurs de la société de gestion, Andràs Boros et Leonard Hery avaient mentionné une décote qui demeurerait « significative » à horizon de la fin d’année, sans donner de chiffre précis.
On avait comme point de repère la décote à fin 2022 qui s’élevait à 8,4% mais les marchés immobiliers avaient depuis, corrigé de façon significative et il était assez logique de présumer d’une décote moindre pour fin 2023. Néanmoins, c’était sans tenir compte du caractère exceptionnel des marchés immobiliers depuis quelques mois : les volumes de transactions se tarissant et les acheteurs se faisant rares, les vendeurs ont été conduits à concéder des décotes importantes sur les prix de cession.
Pour une SCPI collecteuse comme Epsilon 360° qui aura probablement doublé sa capitalisation au cours de l’année 2023, de 40 à 80 millions d'euros et qui se retrouve en position de réaliser de nombreuses acquisitions dans des conditions très favorables, il s'agit d'une opportunité exceptionnelle qui aura été exploitée au maximum par la société de gestion .
Bilan des courses : pour le patrimoine acquis en 2023, y compris les deux acquisitions sous promesse devant être finalisées avant la fin de l’année, les valeurs d’expertises font ressortir une plus-value latente de 6,14% « démontrant, pour la seconde année consécutive, la capacité des gérants à acheter dans de bonnes conditions ». Sur le patrimoine acquis avant 2023, la baisse des expertises par rapport à fin 2022 est limitée à 1,3% avec une plus-value moyenne par rapport aux prix d’acquisitions qui reste tout de même confortable à 6,12%.
Avec plus de 8% de décote, la « guidance » des gérants a été dépassée à fin 2023
Cette fois-ci, les chiffres ont été calculés de façon précise dans le cadre de la campagne d’expertise annuelle par l’expert indépendant BNP Real Estate Valuation. La décote de la SCPI Epsilon 360° sera donc supérieure à 8% au 31/12/2023 : ce qui vient confirmer et même renforcer la « guidance » émise par les gérants au mois de septembre. On n’est donc pas très loin du seuil de 10% de décote où la hausse du prix de part devient obligatoire.
Cerise sur le gâteau pour les associés de cette « jeune » SCPI créée fin 2021 : après 5,06% en 2022, l e taux de distribution prévisionnel (non garanti) sera de 6,25% pour 2023 et 6,50% en 2024 .
Pour Andràs Boros, président d’ Epsicap , « ces performances démontrent qu’investir en SCPI demeure particulièrement pertinent, à condition de bien sélectionner les véhicules. Notre objectif est de doubler la taille du fonds en 2024, ce qui représenterait environ 80 millions d'euros de collecte. C’est un volume que nous pensons pouvoir déployer sereinement en reluant le rendement global du patrimoine, sécurisant davantage encore la performance du fonds pour de nombreuses années à venir. Les premières acquisitions prévues début 2024 ont ainsi un rendement moyen de l’ordre de 7,50% . ».
D’autre part, la plus-value latente sur le patrimoine global atteint désormais 6,13% , « une performance dont nous sommes particulièrement satisfaits puisque le fonds n’a que deux années d’existence et que sur la période, les taux d’intérêt ont augmenté de plus de 400 points de base », complète Leonard Hery, directeur général d’Epsicap.
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