Une copropriété est-elle forcément gérée avec un syndic?

Chaque copropriété doit être gérée par un syndic, comme le prévoit la loi. Mais, dans les faits, ce n’est pas forcément le cas.

Avec l’envolée des prix de l’énergie et des travaux, les finances des copropriétés sont mises à rude épreuve. Certaines ont un besoin urgent de réaliser des économies et songent, pour ce faire, à changer de syndic . Mais au fait, un syndic est-il obligatoire? La réponse est oui. Chaque copropriété doit avoir un syndic, comme le prévoit la loi ( article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ). Mais, dans les faits, ce n’est pas forcément le cas. Environ 542.000 copropriétés sont immatriculées, selon l’Agence nationale pour l’habitat qui tient le Registre national des copropriétés. Soit entre 68% et 77% des 700.000 à 800.000 copropriétés qui existent en France. Mais à peine 296.000 ont fourni des « informations chiffrées susceptibles d’être analysées ».

Il existe en effet des copropriétés sans syndic, composées par exemple de deux ou trois maisons sans aucune dépense commune. « On les appelle des copropriétés «horizontales» car les lots de copropriété ne sont pas superposés », précise Me Charles Flobert, porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris. Comprenez: il s’agit d’un ensemble de lots bâtis sur un terrain commun, avec la particularité que chaque lot comprend une maison individuelle. À ce titre, les propriétaires de chaque demeure sont également copropriétaires au regard de l’ensemble de la parcelle et paient donc des charges collectives. Une contribution qui a du mal à passer auprès des habitants qui n’ont ni toiture ni murs communs.

Aucun syndic, même bénévole, n’est, la plupart du temps, mis en place dans ce cas, selon ce notaire basé à Saint-Maur-des-Fossés (94). « Il est toutefois conseillé de procéder à une assemblée générale annuelle ou lorsque, par exemple, un des copropriétaires souhaite obtenir une autorisation d’urbanisme sur sa maison formant un lot de copropriété », recommande Me Flobert. Car, comme le souligne le notaire, les services d’urbanisme de la commune sont en droit d’exiger la tenue d’une AG autorisant ces travaux.

Syndic bénévole

Le reste des copropriétés disposent d’un syndic qui assure leur gestion mais aussi «appellent» les charges et les travaux ou encore convoquent l’assemblée générale des copropriétaires. Pour la grande majorité, il s’agit d’une société. Certaines copropriétés déçues par leur syndic professionnel, font appel à un syndic bénévole qui assure les mêmes tâches mais de façon gratuite. « Pour la plupart, ces copropriétés sont petites . Un copropriétaire accepte de prendre sur son temps pour assurer les fonctions de syndic. Cela permet d’économiser les honoraires d’un syndic professionnel », explique Charles Flobert. Et de prévenir: « Cela n’est possible, en réalité, uniquement pour les copropriétés les plus petites et les plus faciles à gérer (sans ascenseur, sans salarié...)».