Une collecte en retrait pour les fonds immobiliers grand public au S1 2023
L’ASPIM et l’IEIF viennent conjointement de publier les chiffres de collecte des SCPI, OPCI grand public et SCI pour le 1er semestre 2023. Selon leur communiqué, les trois grandes catégories de fonds immobiliers grand public ont collecté 4,1 milliards d'euros depuis le début de l’année, un chiffre en retrait de 53% par rapport à la période équivalente de 2022.
Ce sont les SCI qui affichent le recul le plus spectaculaire avec -66% de collecte nette, alors que les OPCI confirment leur mouvement de décollecte : -977 millions d'euros de décollecte nette. En revanche, les SCPI limitent leur repli commercial à 23% avec un marché secondaire qui progresse nettement sans provoquer d’augmentation notable des parts en attente de cession.
Des produits de placement long terme
L’ASPIM et l’IEIF rappellent dans leur communiqué que les fonds immobiliers non cotés sont des produits de placement à long terme , qui doivent permettre aux épargnants de résister aux différents cycles immobiliers. Les effets négatifs immédiats comme celui de la hausse des taux d’intérêt qui a tendance à tirer les prix vers le bas, s’estompent progressivement sur des durées de détention de plusieurs années en raison de la récurrence des cash flows et de l’indexation des loyers sur l’inflation.
« Les épargnants doivent garder à l’esprit que les fonds immobiliers non cotés restent avant tout des produits de placement de long terme permettant de lisser les cycles baissiers sur la durée », analyse ainsi Jean-Marc Coly, le président de l'ASPIM. « Le réajustement des prix en immobilier commercial devrait offrir de nouvelles opportunités d’investissement aux fonds immobiliers , qui pourront acheter à des taux de rendement plus élevé. En outre, il appartiendra à chaque gérant de SCPI, en tout transparence, de tenir compte des évolutions actuelles pour ajuster, si nécessaire, les prix de parts. »
Fort ralentissement commercial pour l’immobilier en assurance vie et résistance des SCPI
Le fait marquant du 1er semestre est le ralentissement brutal de la collecte des unités de compte d’assurance vie : les sociétés civiles immobilières (SCI) enregistrent une collecte nette limitée à 1 milliard d'euros (-66% par rapport au S1 2022). Pour leur part, les OPCI extériorisent une décollecte de 977 millions d'euros, amplifiant un mouvement de diminution des encours entamé au 4ème trimestre 2022.
L’ASPIM et l’IEIF relient cette contre-performance commerciale à un contexte « d’ajustement des valeurs des actifs immobiliers depuis le début d’année » , ce qui a conduit un certain nombre d’épargnants à opter pour une sortie de ces produits au regard des performances décevantes qu’ils affichaient et de la concurrence renforcée des placements monétaires, dont la rémunération était devenue plus attractive.
Par contraste, les SCPI ont été largement moins touchées par le mouvement de décollecte : -23% de collecte nette par rapport à S1 2022, à 4,1 milliards d'euros. Néanmoins, elles ont aussi « été confrontées à une hausse des demandes de rachats au premier semestre, entrainant un recul des souscriptions nettes ». Cependant, l’ASPIM et l’IEIF observent de façon rassurante que « les différents mécanismes de gestion de la liquidité permettent une gestion normale de ces demandes » . En effet, malgré une hausse significative du volume de parts échangées sur le marché secondaire (1,07 milliard d'euros, soit +32% par rapport au S2 2022), le taux de rotation des parts reste contenu à 1,2% au S1 2023 (contre 0,8% par semestre en moyenne en 2022) et « le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limitait au 30 juin 2023 à 0,35 % de la capitalisation global du marché ».
De façon plus générale, l’ASPIM et l’IEIF notent que « dans le contexte économique actuel, les investisseurs font davantage preuve d’attentisme vis-à-vis des placements immobiliers. » Selon ces observateurs avertis de la classe d’actifs immobilière, « à la suite des hausses des taux d’intérêt décidées par la BCE pour faire face à l’inflation, nous assistons à un phénomène de réajustement à la baisse des prix de l’immobilier en Europe . Toutefois, toutes les classes d’actifs ne sont pas impactées de façon homogène et les évolutions sont plus ou moins marquées selon les typologies et les localisations. »
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