La SCPI Novaxia NEO gérée par Novaxia Investissement s’inscrit sur une trajectoire impressionnante depuis sa création en 2019 : elle a systématiquement délivré un TD (taux de distribution) supérieur à son objectif de 6% (7,26% en 2019, 6,15% en 2020, 6,49% en 2021 et 6,33% en 2022). En 2023, le TD prévisionnel est annoncé entre 6,25% et 6,60% et pour 2024, la fourchette de distribution ciblée (non garantie) vient d’être fixée entre 6% et 6,75%.
Un TRI de 6,75% et un TD moyen de 6,55% sur 4 ans
La SCPI Novaxia NEO est née sous une bonne étoile : il s’agit de la première SCPI du marché à avoir opté pour une commission de souscription réduite à 0% (alors que la moyenne du marché se situe autour de 10%), elle a collecté plus de 400 millions d'euros 4 ans après son lancement commercial et elle a chaque année battu son objectif de performance. Plus précisément, son objectif de taux de distribution avait été fixé à son lancement à 5,50% (objectif de long terme) puis rapidement revu à 6% à partir de 2020, et elle a distribué en moyenne 6,55% entre 2019 et 2022.
Elle devrait à nouveau dépasser son objectif en 2023 avec au moins 6,25% de TD prévisionnel (non garanti) et potentiellement jusqu’à 6,60%. En complément de sa distribution, elle a pu revaloriser son prix de part de 3,8% en juin 2021 (passage de 180 euros à 187 euros par part), ce qui a contribué à former un TRI (taux de rendement interne) de 6,75% depuis sa création (30/06/2019) au 30/09/2023.
Un TD prévisionnel compris entre 6% et 6,75% en 2024
Les annonces se succèdent pour la SCPI Novaxia NEO : il y a quelques semaines, elle révisait à la hausse son TD prévisionnel entre 6,25 % et 6,60 % pour 2023 à l’occasion de sa publication trimestrielle au titre du 3 ème trimestre, tout en remontant parallèlement son objectif commercial de distribution de « plus de 5,50% » à « 6% » (non garanti et sur une durée de placement recommandée de 10 ans). Il faut dire que la barre des 5,50% a toujours été largement franchie, puisque même lors de la pire année de cette SCPI en 2020, le TD s’était affiché à 6,15%, soit pratiquement 200 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI.
Novaxia Investissement ne limite néanmoins plus ses ambitions au symbolique « 6% » devenu l’objectif officiel puisqu’il est pour 2024 la borne basse des gérants, avec une potentialité de monter beaucoup plus haut, à 6,75%. Ces chiffres restent des objectifs non garantis, mais au vu de la dynamique de la collecte et du caractère relutif des dernières acquisitions, ils semblent devenus à portée de main. L’autre aspect qui pèse lourd dans ces prévisions est la maîtrise impressionnante des indicateurs locatifs , avec un TOF (taux d’occupation financier) de 99,7% au 3 ème trimestre 2023, parmi les tout meilleurs du marché.
Du côté des valeurs, Novaxia Investissement a, à deux reprises sur la période estivale, « soumis l'intégralité du portefeuille de Novaxia NEO à une revalorisation par des experts externes (au 30 juin et au 30 septembre) ». Avec au bilan une stabilité voire une légère hausse des valeurs par rapport à celles du 31/12/2022. Cela « permet aux équipes de Novaxia Investissement d’aborder sereinement la campagne d’expertise de fin d’année », selon les termes de la société de gestion.
La SCPI Novaxia NEO devrait ainsi éviter une situation de surcote de son prix de part , ce qui la protège d’une révision à la baisse de ce dernier à l’image de ce qui s’est produit depuis début juillet sur une vingtaine de SCPI du marché. Pour rappel, Novaxia NEO est une des premières SCPI à avoir obtenu le label ISR fin 2020. Un audit récent a confirmé le renouvellement de ce label selon Novaxia Investissement.
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