Un compromis de vente est un acte qui engage les deux parties. (Illustration) (Schluesseldienst / Pixabay)
Signer un compromis de vente est une étape clé dans l’acquisition d’un bien immobilier, notamment parce qu'il engage l’acheteur une fois passé le délai de dix jours de rétractation prévu par la loi. Or selon Capital , une récente décision du tribunal judiciaire de Lille rappelle qu’un refus injustifié de finaliser l’achat peut coûter cher, y compris à l’agent immobilier.
Lorsqu’un acheteur signe un compromis de vente, il dispose donc de dix jours pour faire marche arrière sans justification ni pénalité. Une fois passé ce délai, il est tenu de conclure l’achat à moins qu'il n'ait inséré dans l'avant-contrat une condition suspensive (d'obtention de prêt par exemple). À défaut, il risque de s'exposer à de lourdes sanctions financières.
L'abandon de l'acheteur
À l’approche de cette échéance, le prévenu avait décidé de ne pas honorer la transaction, et ce malgré les relances du notaire et une mise en demeure envoyée quelques jours avant la date limite. Dans cette affaire, la clause suspensive de refus de prêt ne pouvait être invoquée puisque l’acheteur avait lui-même déclaré qu’il n’aurait pas recours à un crédit immobilier. Le tribunal a donc considéré le 10 janvier dernier que son refus d’acheter était infondé et a reconnu sa responsabilité dans l’échec de la vente, précise le blog du cabinet d’avocats Neu-Janicki .
Nul ne sait si le vendeur a choisi de demander l'exécution forcée de la vente ou d'exiger des dommages et intérêts correspondant à 10 % du prix du bien. En l'occurrence, c'est bien l’agent immobilier qui s’est retrouvé au cœur du litige. Son mandat prévoyait en effet une commission de 40 000 euros normalement due par le vendeur une fois la transaction finalisée. Or, du fait de l’abandon de l’acheteur, cette rémunération lui a échappé.
Condamné à verser 40 000 euros
Saisie de l’affaire, la justice a estimé que le refus injustifié de l’acheteur avait causé un préjudice direct à l’agence immobilière. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante qui rappelle qu’un acquéreur fautif peut être tenu pour responsable de la perte de rémunération d’un agent immobilier lorsque son comportement empêche la finalisation de la vente. « Selon la combinaison des articles 1199 et 1240 du Code civil, un acquéreur qui, par son comportement fautif, fait perdre sa commission à un agent immobilier peut être tenu responsable sur le fondement de la responsabilité délictuelle » , précise le cabinet d'avocats sur son blog.
Selon ce dernier, cette règle découle d’une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 9 mai 2008. À l'époque, la juridiction suprême avait rappelé que « même si l’acquéreur n’est pas directement débiteur de la commission, il peut être condamné à réparer le préjudice subi par l’agent immobilier dès lors que son comportement fautif a empêché la conclusion définitive de la vente » . L'acquéreur défaillant a donc été condamné à verser 40 000 euros à l’agent immobilier, une décision qui doit sonner comme une mise en garde pour tous les acheteurs.
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