En raison d'une fiscalité encore lourde, il n'est pas aisé de faire profiter ses enfants de son patrimoine immobilier. Pour y remédier il existe pourtant un système baptisé OBO (owner buy out) immobilier qui permet de vendre son bien à une société appartenant à ses propres enfants. Ce mécanisme présente de nombreux atouts, en permettant notamment au vendeur de récupérer des liquidités tout en allégeant la fiscalité. Il conviendra néanmoins de ne pas négliger les frais inhérents et les risques de requalification fiscale.
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Les avantages de l'OBO immobilier pour le propriétaire
Basé sur le modèle du LBO (leverage buy out) qui se pratique dans le rachat d'entreprise par ses propres dirigeants réunis en holding, l'OBO immobilier consiste pour un propriétaire à créer une société civile immobilière (SCI) en vue de racheter son propre bien. Afin de faciliter la transmission, le propriétaire constitue cette société avec ses enfants, voire ses petits-enfants et ils rachètent tous ensemble le bien en contractant un emprunt. Le bien peut être alors démembré en attribuant certaines parts à ses enfants et petits-enfants en nue-propriété, d'autres parts en usufruit ou en pleine propriété pour le propriétaire et son conjoint. Le bien est ensuite généralement mis en location afin de rembourser les mensualités de l'emprunt. Pour le propriétaire, c'est un bon moyen pour percevoir du cash et éventuellement réinvestir dans d'autres biens immobiliers, des sociétés ou encore des contrats d'assurance-vie. Et ce tout en bénéficiant de l'effet de levier constitué par la dette.
Une fiscalité allégée pour la famille
Avec ce système, le patrimoine est transmis sans avoir de droits de donation à payer. Par ailleurs, les intérêts du prêt sont déduits des revenus fonciers générés et comme la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la base taxable peut être diminuée grâce à l'amortissement des biens inscrits à son actif. De plus l'IS est plus intéressant que l'impôt sur le revenu (IR) car son taux d'imposition n'est que de 15% pour les CA (chiffres d'affaires) inférieurs à 38 120€ et 28% au-delà. Quant à la transmission des biens immobiliers détenus par une SCI, elle est totalement exonérée de droits de succession car les héritiers jouissent de la nue-propriété des parts sociales qui est sous-évaluée grâce au crédit immobilier en cours. Enfin, l'OBO immobilier permet d'éviter d'être soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui visent les propriétaires dont le patrimoine atteint 1,3 millions d'euros.
A noter
Bien que ce type de montage soit légal, l'administration fiscale reste très vigilante et n'hésitera pas à sévir si elle a des soupçons de société fictive ou de donation déguisée. Il convient donc de conserver et d'être en mesure d'apporter des preuves (assemblées générales, comptabilité) du bon fonctionnement de la SCI. Attention également aux frais relatifs à ce type de montage tels que les droits d'inscription, les plus-values de cession ou encore les honoraires des notaires.
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