Séparation : la vente de la résidence principale n’est pas toujours exonérée d’impôt

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Vendre sa résidence principale permet en principe d'échapper à l'impôt sur la plus-value. Mais que se passe-t-il lorsque le couple est séparé et que chacun vit à une adresse différente ?

Le 15 décembre 2025, le Conseil d'État a rendu une décision importante concernant la fiscalité des plus-values immobilières. À l'origine du litige : un couple marié, propriétaire d'une maison à Saint-Martin, qu'il revend en 2014. Lors de la vente, les époux estiment pouvoir bénéficier pleinement de l'exonération d'impôt prévue pour la cession de la résidence principale.

L'administration fiscale n'est pas de cet avis. Elle considère que seul l'un des deux époux vivait effectivement dans la maison au moment de la vente. Résultat : l'exonération est limitée à la moitié de la plus-value, l'autre moitié étant soumise aux contributions sociales. Le couple conteste, sans succès, jusqu'au plus haut niveau de la juridiction administrative.

La règle clé : la résidence principale s'apprécie individuellement

Pour comprendre la décision, il faut revenir à un principe fondamental du droit fiscal. La loi prévoit que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est exonérée d'impôt. Mais cette exonération est conditionnée : le bien vendu doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Le Conseil d'État rappelle ici une règle essentielle : lorsque plusieurs personnes vendent ensemble un bien, la condition de résidence principale s'apprécie séparément pour chacune d'elles. Autrement dit, peu importe que les époux soient mariés et soumis à une imposition commune : chacun doit, individuellement, occuper le logement comme résidence principale.

Dans cette affaire, les juges ont constaté que le couple était séparé depuis plusieurs années et que le mari résidait à Toulon, tandis que l'épouse occupait la maison de Saint-Martin. L'administration était donc fondée à limiter l'exonération à la seule part de l'épouse.

Une date déterminante : celle de la vente

Autre point important souligné par la décision : la date de référence pour apprécier la résidence principale n'est pas celle de la séparation du couple, mais bien celle de la cession du bien. Même si les époux ont vécu longtemps ensemble dans la maison par le passé, seule la situation au jour de la vente compte fiscalement.

Ce rappel est crucial pour de nombreux contribuables qui pensent, à tort, que l'historique d'occupation suffit à justifier une exonération totale.

En synthèse, en matière de plus-value immobilière, la résidence principale est une notion strictement personnelle. En cas de séparation, de divorce ou de changement de lieu de vie, les conséquences fiscales peuvent être significatives.

Pour les propriétaires concernés, l'anticipation est essentielle. Avant toute vente, il est vivement conseillé de vérifier sa situation au regard de la loi fiscale, afin d'éviter de mauvaises surprises au moment de l'imposition.

Source : Conseil d'État - N° 496235