SCPI : les stratégies diversifiées continuent de séduire les épargnants

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Au premier semestre 2026, les SCPI ont collecté 2,7 milliards d'euros, selon les chiffres publiés par l'Aspim et l'IEIF. Dans un environnement immobilier encore contrasté, les fonds diversifiés continuent d'attirer l'essentiel des souscriptions. Une tendance dont bénéficie notamment Mistral Sélection, dont plus de 60 % du patrimoine est aujourd'hui investi hors de France.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) retrouvent un rythme de collecte plus normalisé et confirment leur capacité à attirer l'épargne des particuliers. Au premier semestre 2026, les souscriptions brutes ont atteint 2,7 milliards d'euros, en progression de 2,6% sur un an, tandis que la collecte nette s'est élevée à 2,2 milliards d'euros (+ 2,5%). Sur douze mois glissants, la collecte avoisine 5,6 milliards d'euros, soit un niveau proche de ceux observés avant le cycle de forte croissance des années 2019 à 2022.
Après plusieurs années marquées par la hausse des taux d'intérêt et les ajustements de valorisation, ces chiffres traduisent une forme de normalisation du marché. Le deuxième trimestre a certes enregistré un léger ralentissement des souscriptions, mais celui-ci s'explique principalement par une collecte plus modérée des SCPI diversifiées après plusieurs trimestres de forte progression.

Les SCPI diversifiées captent l'essentiel des souscriptions
Les stratégies diversifiées demeurent le principal moteur de la collecte, avec 70,9% des souscriptions brutes, contre 64% un an plus tôt. À titre de comparaison, les SCPI de bureaux représentent 21,5% de la collecte brute, tandis que la logistique (2,6%), la santé et l'éducation (2,4%), les commerces (1,3%), le résidentiel (0,8%) et l'hôtellerie (0,5%) demeurent plus confidentiels.
Cette préférence des investisseurs reflète la recherche d'une diversification accrue, tant sur le plan géographique que sectoriel. Dans un marché immobilier où les situations peuvent varier fortement selon les pays et les segments d'activité, la capacité à investir sur plusieurs typologies d'actifs et dans plusieurs zones géographiques apparaît comme un facteur de résilience.
C'est précisément le positionnement adopté par Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France. La SCPI a enregistré 25,6 millions d'euros de collecte brute au premier semestre 2026, contre environ 10,1 millions d'euros un an plus tôt. Sa capitalisation a progressé de 28,3 à 71,5 millions d'euros sur la même période, et le nombre d'associés est passé de 2 351 à 4 454.

Un développement porté par la diversification européenne
Depuis son lancement, Mistral Sélection développe une stratégie d'investissement tournée vers plusieurs marchés européens, principalement l'Europe du Sud, afin de saisir les opportunités là où elles se présentent. Au 30 juin 2026, plus de 60 % de son patrimoine est situé hors de France, avec des investissements en Italie (31,8 %), en Espagne (16,3 %) et au Portugal (11,8 %).
Cette diversification s'est renforcée au deuxième trimestre avec l'acquisition de trois salles de sport exploitées par Basic-Fit en Espagne, permettant à la SCPI de faire son entrée sur ce marché. L'opération illustre la volonté du fonds de combiner diversification géographique et exposition à différentes typologies d'actifs, avec un portefeuille aujourd'hui réparti entre commerces, hôtellerie, loisirs, bureaux et logistique.
Au total, Mistral Sélection détient désormais 13 immeubles contre 8 un an auparavant. Son taux d'occupation financier atteint 98,78 % et la durée moyenne résiduelle des baux s'établit à 8,04 ans.

Des situations toujours contrastées selon les SCPI
L'étude de l'Aspim confirme toutefois que le marché demeure hétérogène. Si le taux de distribution moyen des SCPI est resté stable à 2,30 % au premier semestre 2026, les écarts entre véhicules se creusent. Plus de la moitié des SCPI ont réduit leur acompte, notamment parmi celles les plus exposées aux bureaux franciliens, tandis que d'autres ont maintenu ou augmenté leurs distributions.
Les prix des parts évoluent également de manière contrastée selon les catégories de fonds. Si les SCPI à capital variable restent globalement stables, certaines SCPI à capital fixe continuent d'ajuster leurs valorisations.
Dans ce contexte, la diversification reste l'un des principaux critères différenciants du marché. Elle permet aux sociétés de gestion de rechercher des opportunités sur plusieurs segments immobiliers et dans plusieurs pays européens, plutôt que de dépendre d'un seul marché ou d'une seule thématique.
Au premier semestre 2026, Mistral Sélection a versé un dividende brut cumulé de 5,03 euros par part, soit 4,71 euros nets de fiscalité étrangère. En 2025, son taux de distribution s'était établi à 8,07 %.

👉 À retenir
Les chiffres du premier semestre 2026 confirment une stabilisation de la collecte des SCPI dans un marché encore sélectif. Les stratégies diversifiées continuent de concentrer l'essentiel des souscriptions, portées par leur capacité à investir sur plusieurs segments et plusieurs géographies. Mistral Sélection s'inscrit dans cette tendance avec un patrimoine désormais majoritairement investi hors de France et une diversification renforcée à l'échelle européenne.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse selon les conditions de marché.

Sources :
https://www.aspim.fr/content/uploads/2026/08/ASPIM_CP-1S-2026_V7-def.pdf

https://fr.swisslife-am.com/content/dam/slamfr/internet/particuliers/documentation---retail/scpi-mistral-s%C3%A9lection/bulletin-trimestriel/2026/Bulletin_Trimestriel%20SCPI_Mistral_%20S%C3%A9lection_Juin_26.pdf

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.