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Certaines sociétés civiles de placement immobilier prélèvent une commission au moment de la souscription des parts, et d'autres pas. Si ce modèle paraît avantageux de prime abord, il présente aussi des inconvénients.
Depuis quelques années sont apparues des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sans frais d'entrée. Traditionnellement, la société de gestion applique une commission dite « de souscription » sur les sommes collectées auprès des investisseurs, qui serviront à l'acquisition des biens immobiliers (immeubles de bureaux, centres commerciaux, plateformes logistiques, hôtels, cliniques, résidences étudiantes, maisons de retraite...) par la SCPI.
De 7 % à 12 %
Cette commission, payée par le souscripteur et reversée à la société de gestion, représente de 7 % à 12 % du prix de souscription des parts. Elle sert principalement à couvrir les frais de collecte de capitaux (notamment la rémunération des distributeurs) et les frais de recherche de nouveaux biens à acquérir. Le paiement de cette commission se matérialise seulement à la revente des parts, la valeur de retrait étant égale au prix de souscription, commission de souscription déduite. Elle réduit donc d'autant la masse de capitaux à disposition de la SCPI pour financer les acquisitions.
D'où le développement des SCPI sans frais d'entrée. Cette nouvelle génération de société civile de placement immobilier ne prélève pas de commission de souscription. La totalité de l'investissement de l'épargnant est ainsi dévolue aux achats immobiliers. Plus simple, plus lisible et, à première vue, moins onéreux, le concept a de quoi séduire. En réalité, il comporte aussi des inconvénients.
Des frais de gestion plus élevés
Alors que la société de gestion ne dispose plus de commissions de souscription, elle doit faire face aux mêmes coûts. La structure de frais est donc différente par rapport à une SCPI « classique ».
En moyenne, les SCPI sans frais d'entrée appliquent des frais de gestion annuels plus élevés sur les revenus locatifs qu'elles perçoivent, avant de les reverser aux associés. Ce qui est susceptible de minorer la rentabilité du placement au bout d'un certain nombre d'années, par rapport à une SCPI comportant une commission de souscription, dont les frais de gestion sont plus faibles. Pour l'heure, la jeunesse des SCPI sans commission de souscription ne permet pas encore d'étayer cette théorie.
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