Qu'est-ce que la propriété emphytéotique ?

Peu connu du grand public, le bail emphytéotique permet à un locataire de tirer des droits monnayables sur l'exploitation d'une propriété.

Qu'est-ce que la propriété emphytéotique ? -iStock-JJFarquitectos.jpg

L'origine du terme

Pratiquée depuis la Grèce Antique, l'emphytéose a pour objectif de valoriser des propriétés qui n'auraient pas pu l'être par manque de financement de la part du propriétaire. Le bail emphytéotique est un contrat signé entre un emphytéote, autrement dit, un locataire et un bailleur pour une durée variant de 18 à 99 ans. Il peut être contracté entre particuliers ou, comme c'est le cas la plupart du temps, entre un investisseur et une collectivité locale. Une fois arrivé à son terme, le contrat peut être reconduit entre les deux parties, toujours sur une durée déterminée.

Le principe du bail emphytéotique

Dans les faits, le locataire loue et dispose d'un terrain avec ou sans constructions exploitables à un prix inférieur à celui du marché. À l'issue de son bail, si ce dernier n'est pas renouvelé, le locataire doit quitter les lieux et abandonner l'exploitation des bâtiments existants. Le propriétaire récupère la propriété totale du terrain, ainsi que des éventuels bâtiments qui s'y trouvent, même si ceux-ci ont été construits et exploités par le locataire. Il s'agit bien souvent de bureaux, de maisons d'hôtes ou de centres commerciaux.

Les droits du locataire

Dans le cadre d'un bail emphytéotique, le locataire a un droit d'usufruit sur le terrain. Il ne le possède pas, mais il peut l'exploiter librement, construire ou tenir les constructions existantes et en tirer les bénéfices. Le propriétaire a quant à lui un droit de nue-propriété : il reste le propriétaire du terrain mais il ne peut pas en profiter, ni tirer des revenus des constructions qui s'y trouvent. En contrepartie, le locataire est tenu de payer un loyer, ainsi que d'investir de manière régulière et continue dans la valorisation du bien. Il doit également s'acquitter de la taxe foncière et régler les éventuelles charges de copropriétés. Les travaux qu'il entreprend sur le bien doivent par ailleurs augmenter la valeur de ce dernier. Dans le cas contraire et sous certaines réserves, le propriétaire a la possibilité d'annuler le bail et reprendre possession du terrain.