Les SIIC sont des sociétés foncières qui construisent, acquièrent et gèrent un patrimoine locatif immobilier. Elles se distinguent des SCPI et OPCI en étant cotées en bourse, et sont donc soumises aux variations du marché. Elles bénéficient en outre d'un statut de « transparence fiscale », n'étant notamment pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Voici comment fonctionne une société d'investissement immobilier cotée et comment en devenir actionnaire.
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Le fonctionnement d'une SIIC
Si le statut SIIC existe en France depuis seulement 2003 ; les sociétés foncières transparentes fiscalement existent depuis bien plus longtemps aux États-Unis, aux Pays-Bas et en Belgique. La décision de la France d'adopter ce statut a fait des émules et ce sont aujourd'hui une cinquantaine de pays qui ont autorisé ce type de société sous l'appellation REIT (Real Estate Investment Trust). Ce statut particulier, qui induit que la fiscalité sur les revenus et les plus-values ne s'applique pas à la SIIC elle-même, mais directement à ses actionnaires, a permis de redynamiser les foncières. Cela leur permet notamment de céder facilement des immeubles et d'être plus réactives sur le marché immobilier. En échange de ces « facilités », les SIIC sont soumises à une obligation de redistribution. Elles doivent en effet, depuis le 1er janvier 2019, reverser à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées (85 % des loyers et 50 % des plus-values avant cette date). Les actionnaires sont quant à eux tenus de payer l'impôt sur les dividendes selon le régime de la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers.
Devenir actionnaire d'une SIIC
Plusieurs options s'offrent à vous si vous souhaitez devenir actionnaire d'une SIIC. Vous pouvez tout d'abord ouvrir un compte-titres auprès d'un intermédiaire (société de bourse, banque, courtier, compagnie d'assurance...). Dans ce cas, votre compte-titres pourra contenir des actions d'une SIIC et l'intermédiaire qui en a la gestion vous facturera des droits de garde calculés en fonction du nombre de titres que vous détenez et de leur valeur totale. Vous pouvez également y accéder en ouvrant un PEA qui contiendra un compte-titres et un compte en espèces. Les sommes que vous verserez sur ce PEA pourront être investies (dans la limite d'un montant fixé par la réglementation) en actions et en parts OPCVM. Vous pourrez alors gérer vous-même votre portefeuille d'actions, avec à la clé d'importants avantages fiscaux. Attention, à l'instar de toutes les actions, les actions SIIC sont susceptibles de subir de fortes variations (à la hausse comme à la baisse) de la Bourse. Sur le moyen ou long terme (au-delà de 5 ans), les chiffres montrent que les SIIC suivent à peu près les tendances du marché immobilier.
L'intérêt
Grâce à leur statut particulier, les SIIC ont un rendement (dividende/cours) assez élevé, ce qui leur offre une stabilité supérieure aux autres actions. Elles sont en outre très actives sur le marché immobilier (construction, rénovation, etc.) et sur le marché financier grâce aux capitaux apportés.
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