(Crédits photo : Pixabay - Jörg Hertle )
L'augmentation des loyers est bien supérieure dans les grandes métropoles aux 3,5% autorisés actuellement comme un maximum. Tour d'horizon des facteurs qui expliquent ce dépassement.
Le Gouvernement a décidé de plafonner l'augmentation annuelle possible des loyers en août 2022 et cette mesure a été reconduite le 28 juin 2023 jusqu'au premier trimestre 2024. Ce plafonnement de l'Indice de référence des loyers (IRL), normalement déterminé en fonction de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer), à un taux de 3,5 % semble pourtant avoir peu d'effet. La hausse des loyers dans les grandes métropoles est en effet bien supérieure à ce chiffre, selon une étude de PriceHubble, basée sur l'analyse des annonces immobilières des studios mis à la location dans les principales villes françaises telles que Nice, Paris, Brest, Bordeaux, Strasbourg, Marseille, Nantes, Lille, Montpellier et Lyon. C'est à Nice que l'augmentation des loyers d'un studio est la plus forte sur les 12 derniers mois: +6,6 %. Suivent Paris (+6,5%), Brest (+6,2%), Bordeaux (+6,2%), Strasbourg (+4,8%)....
Seule Lyon fait figure d'exception avec une hausse de 3,3 % seulement, donc un montant inférieur à l'IRL. Les loyers sont encadrés à Lyon depuis novembre 2021. « Ce n'est pas l'augmentation qui est plafonnée à Lyon mais le loyer ce qui jugule la hausse », selon Ivan Thiébault, responsable de la data chez LocService, spécialiste de la location et de la colocation entre particuliers. À Bordeaux aussi les loyers sont encadrés mais depuis moins longtemps (le 15 juillet 2022) donc les retombées sont moins visibles.
Comment expliquer ce non-respect de l'IRL? Les propriétaires peuvent a ugmenter le loyer à chaque date anniversaire de la signature du bail mais sans dépasser le niveau de hausse de l'IRL en théorie. En pratique, il est possible de dépasser l'IRL sans être sanctionné. L'offre étant rare dans les grandes villes, peu de locataires vont demander des comptes aux propriétaires. L'explication serait-elle donc à chercher auprès de propriétaires qui ne respectent pas les règles? « L'hypothèse selon laquelle l'IRL est peu respecté, est sans doute une cause importante, en particulier dans les zones les plus tendues, et au vu du manque de contrôle effectif », analyse Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble France.
Plus de grands studios mis en location
« On ne peut pas dire que les propriétaires abusent forcément », nuance Ivan Thiébault. Il avance une autre piste: « Si le loyer dépasse l'IRL dans la majorité des cas c'est parce que la surface moyenne des studios mis en location a augmenté. On observe plus de grands studios loués car les petits studios moins chers circulent moins, ils sont moins remis sur le marché », analyse-t-il. À Nantes, par exemple, LocService tout comme PriceHubble, observe une hausse des loyers de 4,2%. En 2022, la surface moyenne d'un studio était de 22 m² dans cette ville contre 23 m² en 2023, ce qui expliquerait cette augmentation des loyers.
D'autres facteurs peuvent expliquer cette hausse mais ce sont des explications au cas par cas, comme l'arrivée de nouveaux biens sur le marché (le loyer est alors libre, hors encadrement) ou la vacance. Si un logement est resté vacant pendant plus de 18 mois, le loyer peut être revu à la hausse. La réalisation de travaux de rénovation qui embellissent le logement ou l'améliorent comme un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie, un double vitrage ou l'installation d'une climatisation, peut aussi entraîner une majoration supérieure à l'IRL en cours de bail dans certains cas. Il faut que les travaux coûtent une somme « au moins égale à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel pour le nouveau locataire ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises », explique LocService. De même, si le loyer précédent a été sous-évalué, le propriétaire peut l'augmenter. « Au niveau global, il est difficile de dire que l'un de ces facteurs prime sur l'autre », explique Ivan Thiébault en prenant du recul.
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