Peut-on sous-louer son logement ?-iStock-PIKSEL.jpg
Hébergement gratuit autorisé, sous-location réglementée
La location d'un logement est soumise à la signature d'un contrat de bail d'une durée de 3 ans pour un logement vide et d'un an pour un meublé. Pendant toute la durée du bail, le locataire peut héberger une tierce personne gratuitement, sans en référer au bailleur. On parle alors de prêt ou d'occupation de logement de façon temporaire ou permanente. La sous-location est une autre démarche, puisqu'elle sous-entend la perception d'une contrepartie financière à valeur de loyer. Un contexte économique défavorable et un marché locatif sous tension encouragent et alimentent cette tendance. Le locataire peut y trouver plusieurs avantages : percevoir une aide financière pour couvrir les charges, ne pas perdre le bénéfice du bail s'il ne peut plus occuper le logement de façon temporaire (exemple : pendant les vacances d'été pour un étudiant), voire tirer un bénéfice en sous-louant à un prix supérieur au loyer payé (cette dernière pratique est strictement interdite). La pratique de la sous-location est encadrée par la loi. Si, en théorie, un article du Code civil autorise un locataire à sous-louer, voire à céder son bail à un tiers, à condition que cette possibilité ne lui ait pas été interdite, la plupart des régimes particuliers de baux interdisent en pratique le principe de la sous-location.
Obtenir l'accord du bailleur et rédiger un contrat avec le sous-locataire
La même règle s'applique à tous les types de logements, qu'ils soient loués vides ou meublés. Ainsi, conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit préalablement demander l'autorisation du propriétaire bailleur. La loi stipule en effet qu'un locataire ne peut pas sous-louer son logement utilisé en tant que résidence principale, ni céder le contrat de location, sans l'accord écrit du propriétaire. Ce dernier doit également donner son accord quant au montant du loyer à payer par le sous-locataire. Enfreindre cette règle peut entraîner des sanctions pour le locataire : rupture immédiate du contrat de bail (sans préavis), remboursement au bailleur des loyers perçus au titre de la sous-location. La deuxième obligation pour le locataire est d'établir avec son sous-locataire un contrat qui devra comporter différentes mentions : durée de la sous-location, montant et date de versement du loyer, montant du dépôt de garantie éventuel, modalités de résiliation. Le bailleur doit joindre à ce document son accord écrit et une copie du contrat de bail. Déclarer les loyers perçus dans ce cadre constitue la troisième obligation pour le locataire. Celui-ci doit donc déclarer les revenus perçus au titre de revenus industriels et commerciaux si la sous-location concerne un appartement meublé, ou au titre de bénéfices non commerciaux s'il s'agit d'un appartement vide.
Quelques exceptions
Il existe cependant des exceptions autorisant ou interdisant la sous-location. Ainsi, la sous-location est interdite pour le locataire d'un logement conventionné Anah (Agence nationale de l'habitat). Le sous-locataire ne peut être qu'une personne adulte handicapée, avec laquelle un contrat d'accueil familial aura été signé avec le locataire. Dans ce cas, l'accord du propriétaire n'est pas exigé, mais il doit cependant être informé par lettre recommandée avec avis de réception. A contrario, la loi Élan de 2020 autorise une sous-location dans le cadre d'une cohabitation intergénérationnelle (personne âgée isolée qui sous-loue contre un loyer modeste une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans). Le propriétaire doit être informé, mais il n'a pas le droit de s'y opposer.
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