Les charges locatives sont versées sous forme de provisions mensuelles, calculées sur la base du budget prévisionnel de la copropriété. Illustration. (WilliamCho / Pixabay)
Face à des impayés de loyers et de charges, un propriétaire avait assigné sa locataire pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. L’affaire a été portée jusqu’à la Cour de cassation, qui a rendu un verdict défavorable au bailleur le 18 septembre 2025, rapporte Capital . La plus haute juridiction a estimé que ce dernier n’avait pas respecté ses obligations en matière de régularisation des charges.
Des obligations légales
Le propriétaire avait délivré à sa locataire un congé pour motif légitime et sérieux en février 2018. Malgré cette notification, celle-ci n’a pas quitté les lieux, poussant le bailleur à saisir la justice. La cour d’appel de Paris lui a d’abord donné raison, mais la locataire a formé un pourvoi en cassation, faisant valoir que son propriétaire n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges locatives, pourtant obligatoire. Ce qu’a reconnu la juridiction.
« Le bailleur ne peut obtenir la condamnation d’un arriéré de charges qu’en prouvant leur régularisation » , confirme le cabinet d’avocats Neu-Janicki. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de régulariser les charges au moins une fois par an. Ces charges sont d’abord versées sous forme de provisions mensuelles, calculées sur la base du budget prévisionnel de la copropriété. Le propriétaire doit ensuite comparer ces montants avec les dépenses réellement engagées et, selon le résultat, réclamer la différence ou restituer le trop-perçu. Le bailleur doit surtout transmettre un décompte détaillé un mois avant la régularisation et tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois.
Condamné à verser 3.000 euros
Dans ce dossier, les provisions étaient de 155 euros par mois, soit 1.860 euros sur un an. Pourtant, le bailleur réclamait devant la justice le paiement des dépenses évaluées à environ 1.200 euros pour 2016, près de 1.440 pour 2017 et 1.820 pour 2018. Pour la locataire, il s’agissait donc d’une preuve que le propriétaire n’a procédé à aucune rectification annuelle face aux dépenses réelles.
En ne vérifiant pas la régularisation des charges avant de prononcer la résiliation du bail, la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision » , estime la Cour de cassation, qui a cassé et annulé l’arrêt. « Lorsque la résiliation judiciaire du bail est demandée pour impayés, le juge doit contrôler la régularisation annuelle des charges et la justification des sommes réclamées. A défaut, le bail ne peut pas être résilié » , précise le cabinet d’avocats. Le propriétaire, débouté, a été condamné à verser 3.000 euros à sa locataire au titre des frais de justice.
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