Location immobilière : les travaux à la charge du propriétaire et du locataire
Selon leur nature, les travaux dans un logement en location sont répartis entre le locataire et le propriétaire. Quels sont ceux à la charge du locataire et ceux à la charge du propriétaire ?
Les travaux à la charge du propriétaire
Au moment de l'entrée dans les lieux du locataire, le bien loué doit être en bon état. Cela fait partie des obligations du propriétaire. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire doit financer les travaux nécessaires pour que le logement soit considéré comme décent. Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d'accord pour que les travaux soient pris en charge par le locataire en contrepartie d'un loyer gratuit sur une durée déterminée. L'état des lieux d'entrée permet au locataire et au propriétaire d'indiquer ce qui n'est pas en parfait état.
En cours de bail, le propriétaire doit prendre à sa charge les travaux liés à la vétusté du bien ou des équipements, à un vice de construction ainsi que les travaux de mise aux normes. En revanche, il ne prend pas en charge les travaux qui relèvent de l'entretien courant. Ceux-ci sont à la charge du locataire.
Par exemple, le propriétaire devra assumer la remise aux normes de l'électricité ou encore le remplacement des revêtements de sol usés par le temps. Il devra également remplacer à ses frais la chaudière hors service malgré un entretien régulier du locataire. Autre exemple : si la peinture était en bon état lors de l'entrée dans le logement puis qu'elle a été jaunie par le temps, alors les travaux seront à la charge du propriétaire. En revanche, si elle était en bon état et que le locataire quitte le logement peu après en laissant des trous dans les murs, la remise en état peut lui être facturée par le propriétaire.
Les travaux à la charge du locataire
Le locataire doit s'occuper de l'entretien courant du logement et des petites réparations. Il est responsable des travaux devant être réalisés en cas de mauvais entretien ou dégradation de son fait.
Ainsi, le locataire doit par exemple prendre à sa charge le remplacement des joints des robinets, des ampoules, des interrupteurs ou des prises, du pommeau de douche, de la chasse d'eau, des raccords de peinture, l'entretien du chauffage et de la plomberie (débouchage des canalisations par exemple).
En revanche, le locataire n'a pas à prendre en charge les dégradations dues à la vétusté et à l'usure normale, les vices de construction, ou un cas de force majeure (une catastrophe naturelle par exemple).
Le locataire peut également réaliser, à ses frais, des travaux pour aménager le logement comme il le souhaite, à condition que cela ne constitue pas une transformation du bien immobilier. Dans ce cas, il doit obligatoirement demander au préalable l'autorisation à son propriétaire, faute de quoi, celui-ci pourra demander au locataire la remise en état du logement lors de son départ. Le changement de papier peint ou de la peinture des murs ne sont pas considérés comme des travaux de transformation. En revanche, pour remplacer par exemple de la moquette par du parquet, le locataire devra demander l'autorisation du propriétaire.
A la fin du bail, l'état des lieux de sortie permet au propriétaire et au locataire de déterminer, par comparaison avec l'état des lieux d'entrée, les travaux à réaliser. Ceux qui relèvent d'un manque d'entretien et d'une dégradation du locataire seront à la charge de ce dernier. Dans ce cas, le propriétaire retire généralement le montant des travaux sur le dépôt de garantie.
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