(Crédits: Adobe Stock - AI)
La justice rappelle que l'état des lieux est un document très formel. Si on ne respecte pas à la lettre la procédure, ce papier n'a aucune valeur.
L'état des lieux de sortie est l'un des moments qui crée traditionnellement le plus de tensions et des conflits entre propriétaires et locataires. Et cela se fait souvent au détriment du locataire qui s'estime lésé en cas de retenue importante sur son dépôt de garantie. Mais parfois, il arrive que cette confrontation se fasse au détriment du propriétaire. C'est ce que rappelle une récente décision de la Cour de cassation (3 juillet 2025, pourvoi n°24-13.219 ) dans une affaire opposant un propriétaire-bailleur à son locataire, placé sous curatelle, auquel il réclamait le paiement de dommages et intérêts.
Au cœur de cette affaire: le fait que ce n'est pas le locataire qui était présent pour cet état des lieux mais son père. Or, comme le rappelle Me Nicolas Berthier sur le blog de la société d'avocats Cloix Mendès-Gil : «en application de l' article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 , l'état des lieux est généralement établi par les parties, contradictoirement entre elles ou par un tiers mandaté par elles» . Et il se trouve que le père en question n'avait pas été officiellement mandaté pour effectuer cet état des lieux. Et donc, même si le document a été signé par les deux parties censées représenter le propriétaire et le locataire, la justice ne l'entend pas de cette oreille.
Commissaire de justice
Pour la Cour de cassation, l'état des lieux de sortie « avait été signé par une personne se déclarant le père du locataire, sans que ni l'identité du signataire ni la preuve du mandat reçu du locataire […] ne soient établies » . Il n'a donc pas été établi contradictoirement, ce qui rend le document inopposable au locataire et ne permet donc pas de prouver les dégradations qui lui sont imputées. Même si le bailleur a rapporté les factures des frais engagés pour la remise en état des lieux, les juges soulignent que cela n'est pas suffisant pour établir la responsabilité du locataire. Le respect du formalisme de l'état des lieux est donc essentiel et le propriétaire n'a droit à aucune indemnisation.
Même si l'on se retrouve ici dans un cas spécifique de curatelle, Nicolas Thomas, cofondateur de Qalimo, logiciel de gestion de locations, rappelle dans un post LinkedIn que ce genre de scénario est fréquent, notamment avec un jeune locataire qui a un empêchement de dernière minute et qui envoie ses parents, un ami ou un proche le représenter. «Ne laissez pas une "gentillesse" ou un manque de formalisme ruiner votre gestion» , explique-t-il. C'est pourquoi il conseille d'exiger un mandat écrit avant de débuter l'état des lieux si le locataire n'est pas présent. Il ne faut rien signer seul non plus pour respecter la forme contradictoire. Comment alors établir de manière légale la situation en fin de bail ? « Le seul réflexe valable dans ce cas : appeler un commissaire de justice pour réaliser l'état des lieux.» Dans ce cas-là, le constat établi par ce dernier impose sa force probante dans tous les cas de figure.
Dans les situations véritablement conflictuelles, le commissaire de justice doit tenter de convoquer le locataire en général sous 7 ou 8 jours pour effectuer cet état des lieux ensemble. Côté coût, ces états des lieux «conflictuels» sont paradoxalement moins coûteux que lorsque l'on passe par un commissaire de justice par simple convenance personnelle. Encadrés légalement, les tarifs tournent globalement autour de 160 euros pour un logement de moins de 50 m² et vont jusqu'à 260 euros pour les plus grands logements, dépassant 150 m². Une somme répartie pour moitié entre locataire et propriétaire.
0 commentaire
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer