(Crédits photo : Pixabay - Alexander Stein )
Une tribune rédigée par Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée
Le Pinel optimisé au déficit foncier, ou parfois appelé « Pinel ancien », est la combinaison de deux régimes fiscaux très attractifs (1) lors d'un même investissement. Il est recommandé pour les investisseurs soumis à une tranche marginale d'imposition de 30% ou plus. Éclairage sur ce dispositif souvent méconnu des investisseurs.
Vous souhaitez bénéficier des avantages du dispositif Pinel sans pâtir de ses inconvénients ? Cumulez alors ce mécanisme à celui du déficit foncier ! Une bonne manière de profiter à plein du meilleur de ces deux dispositifs fiscaux particulièrement attractifs
Bien connu du grand public, le dispositif Pinel permet d'acquérir un bien immobilier dans le neuf et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21%, en fonction de la durée de location du bien, à savoir 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette réduction est toutefois soumise au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an. De même, la réduction d'impôt est plafonnée pour chaque investisseur à un montant d'acquisition de 300.000 euros, frais de notaires et coûts annexes compris, et à une limite de 5.500 euros par m². Enfin, le loyer, est lui aussi plafonné et dépend de l'emplacement, de la composition du foyer et de ses ressources.
Le Pinel optimisé au déficit foncier permet de pallier partiellement ces inconvénients, puisque la partie éventuelle du prix de revient qui excède les plafonds de 300.000 euros et/ou 5.500 euros par m² pourra, sous conditions d'éligibilité, bénéficier de la fiscalité « déficit foncier ».
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Tout comme son cousin, le « Pinel ancien » permet donc de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu mais aussi d'effacer, partiellement ou totalement, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, grâce au mécanisme de déficit foncier. L'investisseur acquiert ainsi un bien immobilier nécessitant des travaux de réhabilitation, de réparation et/ou d'entretien, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives. Outre un avantage fiscal total souvent bien supérieur aux 21% du Pinel dans le neuf, ce dispositif du « Pinel ancien », qui combine deux régimes fiscaux possède de sérieux atouts : une situation géographique souvent plus attractive, un gain fiscal immédiat, et au final la livraison d'un bien bénéficiant du charme de l'ancien avec des performances énergétiques similaires aux constructions neuves.
En effet, il est encore possible d'acquérir un bien immobilier avec des travaux dans des villes comme Lille, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Nîmes. Des biens profitant de situations uniques, avec la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente. Par ailleurs, contrairement au dispositif Pinel classique, où, si on acquiert le bien en début de programme, il faudra attendre 1 an après l'année de livraison du bien pour obtenir sa première réduction fiscale, le « Pinel ancien » possède l'avantage considérable, grâce au mécanisme du déficit foncier, de réduire sa facture fiscale dès le premier mois suivant l'acquisition immobilière en demandant une modulation à la baisse du prélèvement à la source de l'impôt. Enfin, ces programmes ciblent souvent des actifs dans des grandes villes avec une meilleure qualité architecturale et qui grâce aux travaux de réhabilitation menés approcheront les standards exigés par le label Haute Performance Energétique Rénovation. A la clé, un bien alliant les qualités de l'ancien et du neuf.
Un investissement idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés
Ce placement est recommandé pour les personnes avec un taux marginal d'imposition égal ou supérieur à 30% et percevant jusqu'à 10.000 euros de revenus fonciers annuels2. Il s'adresse essentiellement à des investisseurs, soucieux de construire leur patrimoine, avec une vision sur le long terme. Il est aussi très intéressant pour les primo-investisseurs.
Contrairement au Pinel classique, ces programmes sont rares car les biens sont sélectionnés rigoureusement, en fonction de la nature des travaux qui doit répondre à des conditions d'éligibilité. Le paiement de ces travaux éligibles au déficit foncier, dès l'année d'acquisition du bien permet de les déduire immédiatement de ses revenus fonciers. En outre, le surplus est déductible de son revenu global dans la limite de 10.700 euros et l'excédent est reportable sur les dix prochaines années.
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Par exemple (2), un investisseur qui perçoit 5.000 euros de revenus fonciers nets et est à une tranche marginale d'imposition de 30 %, peut acquérir un investissement éligible à la fiscalité Pinel optimisée, pour un montant total de 260.343 euros, dont 78.030 euros de travaux éligibles au déficit foncier. Dans cette situation, l'investisseur réalisera une économie d'impôt totale de 71.434 euros soit 38.285 euros au titre du dispositif Pinel (répartie sur douze années) et 33.149 euros au titre du dispositif déficit foncier (répartie sur onze années). A titre de comparaison : en Pinel « neuf », la réduction d'impôt aurait été plafonnée à 54.672 €, voire moins si le prix au m² dépasse 5.500 €.
Dans cette période de crise sanitaire, sociale et économique, où les prix de l'immobilier ont encore augmenté, l'immobilier reste considéré comme une valeur refuge. Dans un marché tendu, avec un déficit de logement par rapport à la demande, ces biens souvent situés en plein cœur des centres-villes de grandes agglomérations constituent un investissement idéal. Ils permettent aux investisseurs de se construire un patrimoine immobilier de qualité tout en bénéficiant d'un gain fiscal immédiat.
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