Les bailleurs sociaux préfèrent miser sur la rénovation énergétique, les particuliers lui préfèrent l'ancien, les investisseurs le boude... Le moins que l'on puisse dire, c'est que l'immobilier neuf n'a pas la cote. Et le phénomène semble s'installer dans la durée, tout en s'aggravant. A la fin du second trimestre 2023, on comptabilisait – selon les chiffres publiés par le ministère de la Transition écologique - moins de 18 000 logements réservés, ce qui signait une cinquième baisse trimestrielle consécutive. Or, entre avril 2022 et mars 2023, le marché avait déjà enregistré une chute de près de 40 % ! Pourquoi un tel désamour pour le neuf, et quelles sont ses conséquences ? Quelques éléments d'analyse.
Le marché de l'immobilier neuf poursuit sa chute-iStock-Lichtwolke
Immobilier neuf : une crise multifactorielle
Des prix et des taux d'intérêt qui grimpent, des permis de construire qui se raréfient, des aides qui ont été réduites... Si la conjoncture globale rendait prévisible, depuis un an ou deux, la crise de l'immobilier neuf, la conjonction de tous ces facteurs l'a précipitée. La période du Covid qui sert de référence à de nombreux secteurs économiques confirme le phénomène : en pleine crise sanitaire, lors du second trimestre 2020, les réservations de logement neufs étaient de 18% supérieures à celle du second trimestre 2023 ! A la période d'incertitude provoquée par la pandémie sont en effet venus s'ajouter de multiples facteurs... Tout d'abord, le déclenchement de la guerre en Ukraine qui a contribué à aggraver la flambée du coût des matériaux de construction. S'en est suivie l'inflation galopante qui a drastiquement réduit le pouvoir d'achat des Français. Dans le même temps, la hausse des taux d'intérêts bancaires entraînait un durcissement des conditions d'accès au crédit. Les maires, de leur côté, face à l'hostilité de leurs administrés, devenaient réticents à accorder de nouveaux permis de construire. Enfin, et pour couronner le tout, le gouvernement a décidé pour 2023, de recentrer les prêts à taux zéro (PTZ), et le dispositif Pinel. Ce dernier, processus de défiscalisation qui favorise l'investissement dans le neuf, a ainsi vu son taux de réduction d'impôt diminuer cette année, et il en sera de même en 2024.
Crise de l'immobilier neuf ; quelles conséquences ?
Les professionnels du BTP subissent de plein fouet le ralentissement de ce marché. Selon des chiffres publiés par le site Meilleurtaux.com, en ce début septembre, Vinci accuserait une chute de 36 % sur les logements neufs, Nexity affiche une perte de 20 % avec un chiffre d'affaires qui va probablement baisser de 2 millions d'euros par rapport aux prévisions pour le dernier semestre, tandis que Bouygues a annoncé une baisse de 14 %. Alors que de nombreux particuliers préfèrent renoncer à leur projet, les promoteurs suivent le mouvement, et beaucoup d'entre eux annulent purement et simplement leurs programmes. La plupart tentent de diversifier leurs activités pour limiter la casse, à l'instar, par exemple du Français Altarea (ancien Cogedim). Le promoteur a ainsi fortement diminué, depuis le début de l'année, ses investissements dans l'achat de terrains à bâtir, pour se focaliser sur la construction d'entrepôts et de datacenters.
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