« Historiquement bas » ! C’était, durant les dernières années, l’expression consacrée dès lors que l’on évoquait le taux moyen des prêts immobiliers... En effet, depuis 2016, le coût du crédit baissait régulièrement, jusqu’à ce que le taux moyen passe même, en 2019, en dessous de la barre symbolique des 1%. Malheureusement, depuis un an, la tendance s’est inversée... A 1.07 % début 2022, le taux franchissait la barre des 2.00 % fin 2022, pour se situer à présent autour de 2,25 %. A quoi est due cette « remontada » et quelles sont ses conséquences ? Quelques éléments dans les lignes qui suivent...
Le crédit immobilier passe la barre des 2%-iStock-Wipada Wipawin
Pourquoi cette remontée des taux immobiliers ?
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte. Citons parmi les principaux : La situation géopolitique... En janvier 2022, les taux d'intérêt commençaient leur mouvement haussier de manière assez douce, mais dès le mois de mars le mouvement s’accélérait avec l’invasion de l’Ukraine par la Russie, suivie de l'envolée des prix, notamment ceux de l’énergie. L’OTA... Mais que se cache-t-il donc derrière ces trois lettres qui président au coût de nos emprunts ? Les Obligations Assimilables du Trésor sont des titres d’emprunt émis pour une durée de 2 à 50 ans par l’État français, afin de financer ses besoins à long terme. Ceux d’une durée de 10 ans servent de référence pour la fixation des taux fixes des crédits immobiliers (les taux variables étant pour leur part, corrélés aux taux Euribor). Or, si le taux d’intérêt des OAT n’a cessé de diminuer en France et dans l’Union européenne depuis 2012 (pour, même, tomber sous le seuil de 0 % en juillet 2019), les choses ont récemment changé. En effet, la crise sanitaire, la forte hausse de l’endettement public qui l’a accompagnée, et le début de la guerre en Ukraine ont provoqué une hausse de l’OTA, entraînant avec elle celle des taux fixes des prêts immobiliers. Le taux d’usure... Il s’agit du taux maximal - déterminé par la Banque de France - auquel un organisme bancaire peut prêter. Ce plafond, qui correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), est supposé protéger les emprunteurs en empêchant les banques d’appliquer des taux trop élevés. Mais, à contrario, lorsqu’il remonte, les banques en profitent pour réajuster leurs taux d’emprunt... Or, la Banque de France a fait passer, en janvier dernier, le taux d’usure de 3,05 % à 3,57 % pour un emprunt de 20 ans et plus...
Conséquences de la remontée des taux
Un ralentissement de la production de dossiers de prêt Selon les données de la banque centrale, les nouveaux dossiers de crédits sur l'année 2022 – qui représenteraient 218,4 milliards d'euros - atteignaient « un plus haut historique en dehors de la production exceptionnelle de l'année 2021, année de rattrapage après une année 2020 chamboulée par le Covid-19 » Pour autant, d’après Marie-Laure Barut-Etherington, la directrice générale adjointe à la direction des statistiques et études à la Banque de France, le phénomène enregistrait une « phase d'atterrissage sur la deuxième partie de l'année », moins pourvoyeuse de nouveaux dossiers. La hausse des taux provoquerait donc bel et bien un ralentissement des accords de prêt. Des crédits qui coûtent beaucoup plus cher Cela va sans dire, mais mérite tout de même d’être illustré. Ainsi, par exemple, lorsque le taux de crédit immobilier moyen national sur 20 ans s'établissait à 1,6 %, un emprunt de 200 000 €, engendrait une mensualité de 1 034 € avec un coût total du crédit s'élevant à 33 760 € (hors assurance). Si ce taux devait retrouver le niveau de février 2016, soit 2,6 % un emprunt du même montant et sur la même durée engendrerait une mensualité de 1 130 €, et un coût total du crédit de 56 800 € hors assurance.
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