La SCPI Cristal Life (Intergestion) revalorise son prix de part de 2%
C’était une nouvelle attendue, étant donnée la forte décote observée sur la SCPI Cristal Life depuis le mois de décembre et la mise à jour des expertises immobilières en juillet qui a permis de constater une hausse des valeurs de plus de 6% en moyenne par rapport à fin 2022, à contre-courant d’un marché immobilier globalement baissier.
Intergestion a donc acté une hausse du prix de part de 2% à partir du 1er novembre, ce qu’on pourrait qualifier de « service minimum » car la décote restera très conséquente, postérieurement à cette revalorisation. La société de gestion adopte cette approche prudente sur le prix de part à un moment où sa collecte est en hausse de 142% sur un an au 3ème trimestre.
Hausse du prix de part de 2% le 1er novembre
Intergestion a annoncé une revalorisation du prix de part de sa SCPI Cristal Life de 200 à 204 euros le 1er novembre 2023, soit une hausse de 2% ! Cette nouvelle tombe à un moment où un grand nombre de SCPI révisent à la baisse leur prix de part avec un ajustement moyen supérieur à 10% : cela a de quoi interroger les épargnants. Comment une SCPI peut-elle revaloriser son prix de souscription à un moment où les marchés immobiliers sont orientés à la baisse ? Il faut reconnaître que Cristal Life bénéficie – comme beaucoup de SCPI récentes – d’avoir acquis des actifs dans des conditions très favorables, face à des vendeurs parfois contraints de procéder à des ventes forcées. Ce phénomène est parfaitement illustré par la hausse de la valeur de reconstitution de la SCPI sur le 1er semestre 2023 : +6,76% par rapport au 31/12/2022 à environ 233 euros par part .
Par conséquent, la hausse du prix de part est le reflet dilué de cette revalorisation des expertises , le gérant ayant adopté une approche conservatrice consistant à ne pas impacter l’intégralité de l’augmentation des valeurs immobilières. Il est à noter que Cristal Life est la seule SCPI à avoir revalorisé son prix de part depuis la salve de dévalorisations annoncées sur le marché entre les mois de juillet et de septembre.
Une décote qui reste significative après revalorisation
La SCPI Cristal Life partait d’une base déjà très décotée en début d’année avec plus de 8% de décote au 1er janvier ce qui, combiné à la hausse des expertises constatée en juillet, faisait sortir le véhicule des bornes réglementaires de +/-10%. La société de gestion se devait donc d’agir, mais l’ajustement opéré est minimal puisque la décote post-revalorisation reste de 12,45% .
« Nous sommes assez confiants sur la pertinence des évaluations menées à mi-année car 70% du patrimoine de Cristal Life a été acquis au cours des 12 derniers mois », estime Franck Inghels, le directeur de la distribution d’ Intergestion . En réalité, la hausse spectaculaire de la valeur de reconstitution en quelques mois signifie que les acquisitions ont été majoritairement effectuées à un niveau de prix inférieur aux expertises actuelles . C’est sans doute d’autant plus vrai sur les achats réalisés à l’étranger « sur des marchés qui avaient déjà fortement repricé », selon Franck Inghels.
Compte tenu de la modestie de la revalorisation au regard de la décote du véhicule, on peut imaginer qu’ Intergestion a préféré s’en tenir à une approche prudente , pour se laisser un maximum de marges de manœuvre en fin d’année si la baisse du marché immobilier se prolonge.
La collecte de Cristal Life en hausse de plus de 140% sur douze mois glissants
L’ASPIM a récemment communiqué les chiffres de collecte pour le marché des SCPI au 3ème trimestre et le moins que l’on puisse dire est que la dynamique commerciale est en retrait significatif : collecte nette de 852 millions d'euros au T3 2023 pour l’ensemble des SCPI, en baisse de 62% sur un an. Dans ce contexte peu favorable, la SCPI Cristal Life fait plutôt bonne figure puisque sa collecte est en hausse de 142,54% au T3 2023 par rapport au T3 2022 .
C’est un double avantage par rapport au reste du marché. Tout d'abord, c cela lui permet de rester à l’abri des problèmes de liquidité que peuvent subir d’autres véhicules (parts en attente de retraits compensés). Ensuite, c'est la garantie de pouvoir profiter à plein d’un marché immobilier devenu très favorable aux acquéreurs .
Ainsi, Intergestion estime que le taux de rendement moyen à l’acquisition depuis le début de l’année s’est établià 6,84% acte en main sur Cristal Life. De façon assez logique, la société de gestion a revu à la hausse son objectif de distribution pour 2023 à 6%, contre 5% comme objectif commercial affiché au lancement du produit en 2021.
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