La nue-propriété, l’actif immobilier aux multiples avantages, et accessible dès 100.000 €

L'investissement en nue-propriété permet de faire des économies d'impôts et de devenir propriétaire ( Crédits : Adobe Stock)

Tribune libre. Par Philippe Lauzeral, Président de Stellium Invest.

En cette période de déclaration de revenus et de patrimoine (IFI), beaucoup de contribuables souhaiteraient voir leur future facture fiscale allégée. Les plus prévoyants ont déjà fait ce qu'il fallait… mais ont-ils réellement profité de toutes les opportunités ? Moins connu que d'autres dispositifs, le démembrement de propriété offre, en effet, des avantages fiscaux conséquents… mais pas que ! Revue des intérêts multiples de la nue-propriété, aujourd'hui accessible à partir de 100.000 € !

L'investissement en nue-propriété (en direct ou via une SCPI) revient à n'acquérir que les murs du bien immobilier, pas son utilisation, sa jouissance. Autrement dit, c'est l'usufruitier (souvent un bailleur social ou un organisme 1 % patronal) qui peut occuper les lieux ou les louer ; Le nu-propriétaire, lui, ne possède que les murs.

Ce démembrement de propriété ne dure qu'un temps ; Les parties décident de sa durée qui est généralement d'une quinzaine d'années.

Grâce aux nombreux avantages de l'opération pour l'investisseur la nue-propriété est un excellent moyen de préparer sa retraite et de réduire sa facture fiscale. Pourquoi ?

1. Acheter à prix réduit

C'est logique : le nu-propriétaire ne bénéficiant pas de l'usufruit du bien pendant tout le démembrement, il peut acquérir ce dernier avec une décote conséquente. Ainsi une personne de 50 ans prévoyant de partir à la retraite à 65 ans peut acquérir un bien en nue-propriété (sur une durée de 15 ans) à un prix décoté de l'ordre 35 %. Par exemple, si le bien en pleine propriété vaut 200.000 €, elle ne l'achètera que 130.000 €. Un effort financier moindre, donc. La décote correspond à la valorisation des loyers qui auraient pu été versés si le bien avait appartenu à 100 % à l'investisseur.

A noter que :

• L'investisseur peut tout à fait financer son acquisition sur une durée plus longue (20 ans) pour minimiser la mensualité de remboursement du crédit, sachant qu'aucun loyer ne sera perçu pendant 15 ans ;
• Une revente avant terme est toujours possible, puisqu'il existe un marché secondaire pour la revente de biens en nue-propriété auprès d'investisseurs intéressés par des durées de démembrement plus courtes que celles habituellement proposées dans le cadre de montage avec des bailleurs (14 à 18 ans).

En réalité, la décote de 35 % est plus importante si l'on intègre d'autres avantages de la nue-propriété : les frais d'acquisition ne seront calculés que sur la valeur en nue-propriété du bien, et les intérêts ne seront calculés que sur un crédit amoindri. La réduction de ses impôts complète la liste.

2. Réduire ses impôts

• Pendant toute la période de démembrement, l'investisseur n'est soumis à aucune fiscalité sur son investissement puisqu'il ne percevra pas de loyer. Il n'aura, de plus, pas à supporter d'aléas relatifs à son bien (vacance, loyers impayés, travaux…) ;
• Son investissement ne rentrera pas dans l'assiette taxable à l'IFI ;
• Le bien en nue-propriété génèrera du déficit foncier (sous certaines conditions liées aux statuts de l'usufruitier notamment s'il s'agit d'un bailleur social) au travers des intérêts d'emprunt qui pourront être imputés sur d'autres revenus fonciers. La fiscalité issue d'autres investissements sera donc amoindrie.

Lire aussi : SCPI à crédit : quels risques au regard de la situation actuelle ?

3. Récupérer un bien en bon état, exonéré d'impôt sur la plus-value et aux loyers libres

• A la fin du démembrement, l'investisseur récupèrera son bien remis en état par l'usufruitier, comme prévu dans la convention de démembrement ;
• Il deviendra propriétaire à 100 % d'un logement dont la valeur reconstituée, compte tenu de la fin du démembrement, ne sera pas fiscalisée ;
• Il pourra percevoir des loyers non plafonnés.

La nue-propriété se démocratise et est aujourd'hui une opportunité pour tous !

La nue-propriété a l'image d'un actif réservé aux plus aisés soumis à l'IFI. C'était le cas auparavant, avec des investissements conséquents souvent dans des communes très prisées en Ile de France. Ce n'est plus vrai, aujourd'hui, tant les opportunités se sont diversifiées ! Investir en nue-propriété est un réel moyen accessible au plus grand nombre pour préparer sa retraite. Encore faut-il se faire bien conseiller par un spécialiste en gestion de patrimoine.

Il existe, en effet, un marché de logements à démembrer qui pourraient aussi être éligibles au dispositif Pinel, et donc à des prix d'achat (en nue-propriété) très accessibles, de l'ordre de 100.000 € à 150.000 €.

Ce segment de marché répond parfaitement aux besoins d'épargnants désireux de se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite sans avoir à supporter les aléas de la gestion, sans alourdir leur fiscalité, et en bénéficiant de l'effet de levier du financement.

De son côté, l'offre va d'autant plus s'élargir que les promoteurs font face à des obligations de construction de logements sociaux. Les communes conditionnent de plus en plus l'obtention d'un permis de construire à la mise sur le marché de tels logements. Or, des logements vendus en nue-propriété à des investisseurs particuliers, mais dont l'usufruit est temporairement acheté par un bailleur social peuvent dans certains cas répondre aux obligations de la loi SRU.