La condition suspensive d'un achat immobilier élargie

Suite à une récente décision de la Cour de cassation, l'acquéreur d'un bien qui obtient un prêt immobilier inférieur au montant maximal prévu par la condition suspensive notifiée sur le compromis de vente, n'est plus tenu de donner suite à la vente. Cette décision s'inscrit donc désormais dans la jurisprudence.

La condition suspensive d'un achat immobilier élargie-iStock-Andrii Yalanskyi

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Dans le cadre d'une opération immobilière réalisée par un particulier, le compromis de vente comporte systématiquement des conditions suspensives d'obtention de crédit, si l'achat porte sur un logement et si un prêt est sollicité pour son financement. Cette clause, dont l'objectif est de protéger l'acheteur face à d'éventuels imprévus, porte aussi sur l'achat de locaux à usage mixte (habitation et professionnel) ou de terrains destinés à la construction d'immeubles. La condition suspensive est encadrée par un délai légal : les acquéreurs disposent de deux mois pour souscrire un prêt et informer le vendeur de la décision de la banque. Les conditions suspensives doivent être rédigées le plus précisément possible (montant, durée et taux du prêt), afin qu'une éventuelle annulation de vente ne puisse pas être contestée. Jusque-là, l'attribution d'un prêt inférieur au montant mentionné dans la promesse de vente ne déclenchait pas la condition suspensive. L'acheteur était donc tenu d'accepter l'offre, si le montant du prêt respectait le "montant maximum" défini préalablement. Désormais, si la banque accorde un prêt d'un montant inférieur à ce qui était demandé par l'acquéreur, celui-ci peut faire valoir la condition suspensive d'obtention de prêt pour rendre caduque la promesse de vente, et faire annuler celle-ci. Le montant maximum du prêt indiqué dans la promesse de vente ne permet donc plus de contraindre l'acheteur à accepter une offre dont le montant serait inférieur.

L'affaire qui "fait jurisprudence"

L'opération immobilière qui a déclenché cette décision de la Cour de cassation remonte au 14 décembre 2022. Une promesse de vente pour un appartement avait été signée par un couple, par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Alors que le contrat prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 €, la banque a proposé un prêt de 407 000 €. Compte tenu du montant de prêt inférieur à ce qu'ils avaient demandé, les acheteurs ont décidé de ne pas conclure la vente, mais l'agence s'est opposée à leur décision et a refusé de leur restituer l'indemnité d'immobilisation. La justice a donc été saisie, et la Cour d'appel a donné raison aux acquéreurs, décision confirmée en décembre dernier par la Cour de cassation. Selon la haute juridiction, l'indication d'un montant "maximal" n'obligeait pas pour autant les acquéreurs à accepter une offre d'un montant inférieur. La promesse étant considérée comme caduque, l'agence immobilière n'a pas perçu sa commission, le vendeur a dû rendre l'indemnité d'immobilisation, et la vente n'a pas été finalisée. La Cour de cassation a donc modifié la jurisprudence, et sa décision inédite est désormais considérée comme l'arrêt de référence sur la question. À SAVOIR : en cas de non-réalisation d'une condition suspensive, et par conséquent d'annulation de vente, l'acquéreur a l'obligation d'informer le vendeur par courrier de sa décision de renoncer à l'achat du bien.