Investissement locatif : choisir entre Pinel et ancien avec travaux

Boursorama avec LabSense21/11/2018 à 08:30

Avec les taux d’intérêt toujours aussi bas et des dispositifs fiscaux avantageux, l’investissement locatif reste un placement de choix pour les Français. Reste alors à choisir entre neuf et ancien. Si le dispositif Pinel peut rendre l’achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement) intéressant fiscalement, l’achat dans l’ancien avec travaux présente moins de contraintes et de meilleures possibilités de revente.

Investissement locatif : choisir entre Pinel et ancien avec travaux / iStock.com - hanohiki

Les avantages et inconvénients du Pinel dans le neuf

Les principaux avantages du dispositif Pinel sont bien connus. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 12% du prix du bien en le mettant en location durant 6 ans, à 18% sur 9 ans et à 21% sur 12 ans. Ces réductions sont étalées sur toute la durée de la location du bien. Toutefois, certaines contraintes sont à respecter. Le prix d’achat ne peut pas excéder 5 500€ le m² et ce dans un maximum de 300 000€ par personne et seulement deux fois par an. Par ailleurs les conditions de location sont strictement encadrées. Le loyer est plafonné et les ressources du locataire sont soumises à un barème fixé par l’État. Autre contrainte qui peut s’avérer un avantage, les biens Pinel doivent respecter des normes environnementales qui les placent en situation favorable par rapport à des biens qui ne seraient pas aux normes. Enfin, compte tenu de de son plafond d’achat, un bien acheté en dispositif Pinel est accessible à de petits budgets, notamment aux primo-accédant. Outre les risques liés à la copropriété (pannes, ravalement, manque d’attention des locataires), un bien en Pinel peut également être difficile à revendre. Tous les propriétaires qui ont acheté en même temps risquent en effet de vouloir revendre en même temps aussi et ainsi faire baisser les prix des biens.

Les atouts de l’ancien avec travaux en déficit foncier

Ce dernier risque a peu de chances d’arriver dans l’ancien dans la mesure où il y a peu de chances que deux personnes aient acheté leur bien en même temps. La démarche d’achat d’un bien ancien avec travaux en déficit foncier est toute autre qu’avec le dispositif Pinel. Ce type d’achat s’adresse tout d’abord davantage à des personnes possédant déjà des revenus fonciers et qui souhaitent les défiscaliser en réalisant des travaux. Ce régime permet alors de jouir de réductions d’impôts pendant toute la durée de l’emprunt servant à financer les travaux du bien et, ainsi, imputer le déficit foncier sur les revenus fonciers positifs. Le revenu global imposable étant fixé à 10 700€, tous les déficits au-delà de cette somme sont reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Autre avantage, aucune contrainte concernant le loyer ou le profil du locataire n’est imposée. Seule obligation, le louer vide pendant 3 ans en tant que résidence principale. Le dispositif Pinel existe également dans l’immobilier ancien. Pour bénéficier des mêmes avantages, le logement (ou le local commercial) doit être dans un état de délabrement tel qu’il ne peut être loué, comme prévu dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

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