SWISS LIFE AM FRANCE
Dans un contexte immobilier marqué par la hausse des taux d'intérêt et la transformation des usages, le marché des SCPI connaît une profonde transformation. Dans un entretien pour Finance Héros, Xavier Royet, responsable relations clientèle distribution chez Swiss Life Asset Managers France, partage son analyse des opportunités offertes par ce nouveau cycle. Il revient sur les stratégies mises en place pour bâtir des portefeuilles immobiliers plus résilients, diversifiés et adaptés aux attentes des investisseurs.
Dans un marché en recomposition, Swiss Life Asset Managers France fait le pari d'une stratégie agile et opportuniste. À travers ses deux SCPI, ESG Pierre Capitale et Mistral Sélection, la société de gestion affirme son positionnement paneuropéen et sa capacité à s'adapter aux nouveaux usages immobiliers.
« Swiss Life Asset Managers est un acteur européen de référence dans la gestion d'actifs, avec près de 290 milliards d'euros sous gestion à fin 2024, dont plus de 115 milliards en immobilier. Cela fait de nous l'un des leaders européens dans ce domaine », rappelle Xavier Royet.
Deux SCPI, deux approches complémentaires
Lancée en 2017, ESG Pierre Capitale incarne l'ADN paneuropéen du groupe. Elle investit dans les grandes métropoles comme Paris ou Munich, avec plus de la moitié de son patrimoine situé hors de France. En 2024, elle a atteint un taux de distribution de 5,22 %, son meilleur depuis sa création.
«
ESG Pierre Capitale est une SCPI diversifiée, tant sur le plan sectoriel que géographique. Elle permet de capter un large éventail d'opportunités à l'échelle européenne
», explique-t-il.
Mistral Sélection est née en avril 2024 dans un contexte de retournement du marché. Elle se distingue par son approche opportuniste et par sa volonté d'accompagner la transformation des territoires.
«
Mistral Sélection a été pensée pour répondre aux évolutions des modes de vie, de travail et de consommation. Elle est accessible, agile et tournée vers les usages de demain
», précise-t-il.
Des actifs pensés pour les nouveaux usages
Le portefeuille de Mistral Sélection reflète cette ambition. Il comprend des bureaux de petites surfaces en centre-ville, comme le siège de JOTT à Marseille, mais aussi des retail parks à Valenciennes et près de Porto.
«
Nous sélectionnons des actifs adaptés aux nouveaux usages, avec une attention particulière à leur localisation, leur fonctionnalité et leur résilience
», souligne Xavier Royet.
À moyen terme, la SCPI envisage d'élargir son exposition à l'hôtellerie, à la logistique du dernier kilomètre, et à des actifs alternatifs comme les centres de formation ou les établissements de santé.
Une stratégie prudente sur l'endettement
Contrairement à certaines SCPI, Mistral Sélection n'a pas eu recours à la dette pour ses premières acquisitions.
«
Nous avons fait le choix d'une construction progressive et maîtrisée du portefeuille, en nous appuyant exclusivement sur les capitaux collectés
», indique-t-il.
Mais la SCPI dispose d'un taux d'endettement autorisé fixé à 40 %, lui offrant une marge de manœuvre pour saisir des opportunités lorsque les conditions de financement seront plus favorables.
Un lancement opportun dans un marché en repli
Le retournement du marché immobilier, amorcé en 2022, a été intégré dans la stratégie de lancement de Mistral Sélection.
«
En avril 2024, l'essentiel des ajustements de valeur liés à la crise inflationniste avait déjà été absorbé. Nous avons pu réaliser nos premières acquisitions dans de bonnes conditions
», explique Xavier Royet.
Ce contexte a été transformé en levier stratégique : «
Dans un marché en repli, il est plus judicieux d'acheter que de vendre
», ajoute-t-il.
Aucune part en attente de retrait
Alors que certaines sociétés de gestion font face à des demandes de retrait importantes, Swiss Life Asset Managers France affiche une stabilité remarquable.
«
À ce jour, nous ne comptons aucune part en attente de retrait sur nos deux SCPI. Pour Mistral Sélection, cela s'explique par sa jeunesse et par notre dispositif de sortie encadré
», précise Xavier Royet.
Ce mécanisme, avec des frais de retrait de 6% avant six ans, vise à encourager une détention longue et à protéger les associés.
Des perspectives ambitieuses pour 2025
Dans un contexte de reprise progressive du marché des SCPI, Mistral Sélection poursuit son développement. L'objectif de distribution cible a été rehaussé à plus de 7,5 %* pour l'année en cours.
«
Nous voulons proposer une solution d'investissement performante et accessible, conçue pour répondre aux attentes des investisseurs particuliers dans une logique de long term
e », affirme Xavier Royet.
La SCPI est également en cours de référencement en assurance vie, et vise à porter à 60% la part de son patrimoine hors de France, avec un focus stratégique sur l'Europe du Sud.
«
Cette orientation s'est concrétisée dès le début de l'année avec l'acquisition d'un retail park près de Porto. D'autres opportunités sont déjà identifiées dans notre pipeline
», conclut-il.
*Il s'agit d'un objectif prévisionnel fondé sur la réalisation d'hypothèses de marché arrêtées par la Société de gestion. Il n'est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché.
Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.
L'investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.
Retrouvez l'interview en intégralité ici :
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