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Face à la crise du logement, la proposition de la député Annaïg Le Meur, dévoilée mi-juillet, vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif en encadrant plus strictement les pratiques de location de courte durée, afin de rendre les logements à nouveau disponibles pour les résidents permanents. Explications.
Face à la crise du logement qui frappe de nombreuses régions françaises, une proposition de loi, portée par la députée Annaïg Le Meur, vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Enregistrée à la Présidence de l'Assemblée nationale le 29 novembre 2023 et rendue publique en juillet dernier, cette initiative met l'accent sur la régulation de l'immobilier touristique pour favoriser l'accès au logement permanent, un enjeu majeur pour les travailleurs, les étudiants, et les familles.
Un constat alarmant
La croissance exponentielle de l'immobilier touristique depuis 2008 a contribué à une raréfaction inquiétante des logements disponibles, particulièrement dans les zones tendues. Entre 2008 et 2023, le marché des meublés de tourisme a explosé. Airbnb compte plus de 600.000 annonces en France, dont 60.000 à Paris. Dans certaines villes comme Ajaccio, il y a eu une augmentation de 18 % des annonces de meublés de tourisme en un an.
Cette situation a non seulement conduit à une hausse des prix immobiliers, mais a également accentué les difficultés de nombreux habitants à trouver un logement abordable. Les mesures de régulation existantes, bien que multiples, n'ont pas suffi à enrayer cette tendance. Les plateformes de location de courte durée, telles qu'Airbnb, ont facilité une professionnalisation du marché des meublés de tourisme, détournant des logements autrefois disponibles pour des résidents permanents.
Les meublés de tourisme plus rentables que la location longue durée
Actuellement, les propriétaires de meublés de tourisme bénéficient de régimes fiscaux particulièrement avantageux, notamment via le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime permet aux propriétaires de déclarer leurs revenus locatifs sous un statut qui ouvre droit à des abattements fiscaux significatifs : 50 % pour les meublés non classés et 71 % pour les meublés de tourisme classés. Le plafond de revenus pour bénéficier de ce régime atteint 77.700 euros pour les meublés non classés et 188.700 euros pour les meublés classés.
Ce cadre fiscal incite fortement les propriétaires à opter pour la location meublée touristique plutôt que la location longue durée, en raison de la rentabilité supérieure après impôts. Par exemple, un appartement loué à la nuitée peut générer plusieurs centaines d'euros par nuit, comparé à un loyer mensuel bien plus bas pour une location longue durée. En régime réel, l'écart de rentabilité entre la location meublée et la location nue peut varier de 0,6 à 2,1 points de pourcentage en faveur de la location meublée. Les propriétaires, attirés par les rendements élevés et les abattements fiscaux, préfèrent ainsi louer leurs biens pour de courtes périodes à des touristes plutôt que de les mettre sur le marché de la location longue durée.
Des propositions pour rééquilibrer le marché
La proposition de loi envisage plusieurs outils pour rééquilibrer le marché.
Réduction des abattements fiscaux
L'une des mesures proposées est de réduire les abattements fiscaux appliqués aux revenus issus des meublés de tourisme. Cette réduction viserait à aligner davantage le régime fiscal des meublés de tourisme sur celui des locations de longue durée, réduisant ainsi l'attrait de la location touristique au détriment de l'offre résidentielle.
Révision des seuils d'éligibilité
Le texte propose également de réévaluer les seuils d'éligibilité au régime fiscal avantageux des meublés de tourisme, en abaissant les plafonds de revenus permettant de bénéficier du régime micro-BIC. Cela limiterait les bénéfices fiscaux pour les grands acteurs du marché qui possèdent plusieurs biens destinés à la location touristique.
Généralisation de l'enregistrement des meublés de tourisme
Cette mesure offrirait aux collectivités un contrôle accru sur le parc locatif, permettant une meilleure régulation et une plus grande transparence. L'enregistrement de tous les meublés de tourisme donnerait un inventaire complet et précis des logements utilisés à des fins touristiques, facilitant ainsi la surveillance et l'application des lois locales.
Mise en place de quotas
Une autre mesure proposée est l'instauration de quotas pour limiter le nombre de meublés de tourisme dans certaines zones particulièrement affectées par la crise du logement. Ces quotas pourraient être adaptés en fonction des besoins spécifiques de chaque territoire, permettant ainsi aux collectivités de restreindre le nombre de logements convertis en meublés de tourisme et de protéger ainsi le parc locatif résidentiel.
Servitude d'urbanisme
Enfin, le rapport envisage l'introduction de servitudes d'urbanisme qui imposeraient des restrictions sur l'usage de certains biens immobiliers, les réservant exclusivement à la location résidentielle. Cette mesure pourrait contribuer à endiguer la transformation des logements en biens touristiques, garantissant ainsi que certains quartiers ou immeubles restent accessibles aux habitants permanents.
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