Le principe de la plus-value immobilière s'applique à la mutation à titre onéreux de tout immeuble bâti ou non bâti. Certains travaux peuvent cependant être déductibles, ce qui permet d'augmenter le prix d'acquisition.
quels travaux peut-on déduire de la plus-value ? - iStock-cmspic
Comment réduire le montant de la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière, régie par le Code général des Impôts (CGI), concerne les mutations de biens (logements, terrains, locaux commerciaux...) réalisées tant par des particuliers que par des sociétés civiles immobilières, ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété). Par contre, elle ne concerne pas les transactions liées à une donation ou à une succession, ces mutations étant réalisées à titre gratuit. Les partages de biens en indivision ne sont donc pas ciblés, dès lors qu'ils proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale. Mais il est possible de réduire le montant de la plus-value immobilière en réalisant certains travaux. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, certaines conditions sont à respecter : les travaux doivent être liés à la construction, la reconstruction, l'agrandissement ou l'amélioration du logement ; la preuve de la réalisation de ces travaux doit pouvoir être fournie sur demande de l'administration (facture en bonne et due forme, comprenant les mentions obligatoires imposées par l'article 289 du CGI) ; le vendeur doit avoir pris en charge de façon effective le montant de ces travaux. Par ailleurs, ces dépenses ne peuvent être intégrées au calcul de la plus-value que si elles n'ont pas déjà été prises en compte dans l'impôt sur le revenu (revenus fonciers, crédit d'impôt). Les deux avantages ne sont pas cumulables.
Les différents types de travaux concernés
La nature des travaux, précisée par la loi, est très encadrée. Reconstruction et agrandissement : travaux qui ont pour objectif d'apporter une modification notable aux locaux existants ; travaux d'aménagement interne analogues à une reconstruction ; travaux qui augmentent le volume ou la surface habitable (tels qu'une surélévation). Amélioration : ces travaux doivent apporter un équipement ou un élément de confort nouveau, sans pour autant modifier la structure du local (exemples : chauffage ou climatisation, travaux de rénovation énergétique, ascenseur...). Les dépenses d'entretien et de réparation, dont le but est de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état, n'entrent pas dans le cadre de ces dépenses. Le juge de l'impôt a toute compétence pour évaluer si les dépenses engagées rentrent bien dans le cadre des travaux retenus par le CGI. En tant que vendeur, il convient donc d'être particulièrement vigilant quant à la nature des travaux pris en compte et à la réalité de leur financement. Si le vendeur cède son bien plus de 5 ans après l'avoir acheté sans pouvoir fournir les justificatifs des travaux, ou si ceux-ci n'ont pas été réalisés par une entreprise, les dépenses pourront éventuellement être prises en compte forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d'acquisition. Mais cet avantage, qui dispense le vendeur de justificatifs à fournir, n'est qu'optionnel et dépendra du bon vouloir du juge.
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