Immobilier : qu'est-ce que l'achat en démembrement ?

Acheter un bien en démembrement signifie que le droit de propriété est séparé entre la nue-propriété et l'usufruit pendant une durée définie au préalable. Il s'agit en quelque sorte d'un droit de propriété virtuel. S'il comporte quelques contraintes, ce type d'achat présente aussi bien des avantages comme celui d'exempter de droits de succession. Il existe plusieurs techniques de démembrement : simple, croisé ou par une SCI.

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Définition, règles et avantages de l'achat en démembrement

L'achat d'un bien en démembrement consiste à diviser le droit de propriété en deux parties, l'une pour le nu-propriétaire et l'autre pour l'usufruitier. Ce dernier a le droit d'utiliser le bien, de l'habiter ou de le louer et d'en percevoir les loyers, intérêts et dividendes. Il n'a en revanche pas le droit de le vendre et doit l'entretenir et s'acquitter des impôts liés au bien (IFI, taxe foncière...). Le nu-propriétaire quant à lui ne peut ni loger dans le bien ni le louer. C'est au décès de l'usufruitier que le nu-propriétaire deviendra propriétaire de plein droit du bien et pourra l'utiliser à sa guise, c'est-à-dire le vendre, le louer, ou le léguer, et cela sans avoir à payer de droits de succession. La durée maximale d'un achat en démembrement correspond en général à la durée de vie de l'usufruitier. On parle alors d'usufruit viager. Mais il est également possible de déterminer une durée au préalable de 5 ans minimum.

Les différentes techniques de démembrement

Trois techniques de démembrement sont possibles : simple, croisé ou via à une SCI. Dans le cas d'un achat en démembrement simple, une personne achète l'usufruit et l'autre la nue-propriété. C'est l'option utilisée généralement par des parents pour pouvoir léguer un bien à leurs enfants à leur décès. L'usufruit est acheté par les parents, en optant pour un usufruit réversible sur la tête du survivant au moment du décès du premier des deux, et la nue-propriété par les enfants. À la mort du dernier des deux parents, les enfants deviennent propriétaires du bien de plein droit. L'achat en démembrement croisé est pratique pour les couples non mariés ou issus de famille recomposée. Il permet en effet pour une personne d'acheter la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié, l'autre acquéreur faisant l'inverse. Ainsi, au décès du premier conjoint, le survivant devient propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l'autre moitié afin de pouvoir vivre dans le logement jusqu'à son décès. La nue-propriété qu'il avait est alors transmise aux héritiers du défunt. Enfin, l'achat en démembrement croisé peut également se faire via une SCI (société civile immobilière) généralement en famille. En utilisant un système de OBO (Owner buy out), il sera ainsi possible de transmettre un bien immobilier à ses enfants sans avoir de droits de donation à payer tout en générant des liquidités.

À noter

L'achat en démembrement ne concerne pas seulement l'immobilier. Il est également possible d'acheter des biens mobiliers comme des portefeuilles d'actions ou des fonds de commerce en démembrement.