Immobilier : pourquoi acheter sa résidence principale reste un défi pour les Français

Crédit photo : Shutterstock

Prix élevés, taux d'intérêt, apport personnel : devenir propriétaire demande aujourd'hui plus d'efforts qu'hier. Mais le modèle français du crédit immobilier, fondé sur des prêts à taux fixe et une forte protection des emprunteurs, reste un atout précieux.

Dans son rapport 2026 consacré au modèle français de financement de l'acquisition de la résidence principale, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) dresse un constat clair : acheter son logement reste un objectif important pour de nombreux ménages, mais le chemin vers la propriété s'est nettement compliqué depuis vingt-cinq ans.

Entre 2000 et 2007, les prix des logements anciens ont augmenté d'environ 60 % en France. Dans le même temps, les revenus des ménages n'ont pas suivi le même rythme. Le rapport entre le prix des logements et le revenu moyen, qui sert à mesurer l'effort nécessaire pour acheter, s'est maintenu autour de 1,6 entre 2007 et 2019, avant d'atteindre un pic de 1,8 en 2022.

Autrement dit, acheter coûte beaucoup plus cher qu'au tournant des années 2000. Cette hausse est particulièrement visible dans les grandes métropoles, les zones littorales et les territoires touristiques, où le foncier est rare et la demande très forte.

Une demande de logements toujours plus forte

Cette pression sur les prix s'explique aussi par les évolutions de la société. La population française est passée de 59,5 millions d'habitants en 2000 à 68,6 millions en 2025, soit 9,1 millions de personnes supplémentaires en vingt-cinq ans.

Dans le même temps, les ménages sont plus petits, les familles monoparentales plus nombreuses et les étudiants vivent plus souvent loin du domicile familial. Résultat : il faut davantage de logements pour loger la population.

L'offre, elle, ne suit pas toujours. Le rapport estime les besoins de construction à environ 330.000 logements neufs par an. Or les mises en chantier sont tombées à environ 260.000 logements en 2024, ce qui alimente la tension sur le marché.

Le choc des taux a freiné le marché

Pendant longtemps, les taux d'intérêt bas ont aidé les ménages à acheter. Les emprunteurs pouvaient rembourser sur des durées plus longues, avec des mensualités plus supportables. La durée moyenne des prêts est ainsi passée de 14,7 ans en 2001 à 19,6 ans en 2007.

Mais la remontée brutale des taux entre 2022 et 2024 a changé la donne. Le taux moyen du crédit immobilier en France est passé de 1,34 % en juin 2022 à 4,17 % en janvier 2024. Cette hausse a réduit la capacité d'emprunt des ménages et ralenti les transactions.

La production de crédit immobilier a fortement chuté : elle est passée de 22,2 milliards d'euros en mai 2022 à 8,2 milliards en mai 2024. Le nombre de transactions dans l'ancien a lui aussi reculé, de 1,2 million début 2022 à 832.000 en septembre 2024.

Un modèle français protecteur

Malgré ces difficultés, le rapport souligne la solidité du modèle français. Sa grande particularité est la place du crédit à taux fixe : il représente environ 99 % de la production et de l'encours des prêts immobiliers.

Pour les ménages, c'est une sécurité importante. La mensualité est connue dès le départ et ne grimpe pas lorsque les taux augmentent. Le risque de hausse des taux est donc principalement supporté par la banque, et non par l'emprunteur.

Autre point fort : en France, les banques accordent un prêt en fonction de la capacité de remboursement du ménage, et non uniquement de la valeur du bien acheté. Cette prudence contribue à limiter les accidents : les créances douteuses ne représentaient que 1,08 % de l'encours total à fin 2024.

Les primo-accédants restent présents

La hausse des taux n'a pas totalement fermé la porte aux primo-accédants. Au contraire, leur part dans les crédits destinés à l'achat d'une résidence principale a progressé : elle est passée de 43,8 % en janvier 2021 à 53,7 % en juin 2025.

Ces primo-accédants empruntent en moyenne moins que les autres acheteurs : environ 180.946 euros, contre 238.792 euros pour les autres accédants. Ils empruntent aussi sur une durée un peu plus longue, 23,6 ans en moyenne.

De nouvelles pistes, mais à manier avec prudence

Face aux difficultés d'accès à la propriété, de nouvelles solutions se développent : bail réel solidaire, location-accession, bail emphytéotique ou co-investissement. Le bail réel solidaire connaît notamment un certain dynamisme, avec près de 5.000 réservations attendues en 2025.

Ces formules peuvent réduire le coût d'entrée dans la propriété, mais elles comportent aussi des contreparties : conditions de revente, propriété partielle, durée limitée ou frais spécifiques. Le rapport insiste donc sur un point essentiel : les ménages doivent recevoir une information claire, complète et compréhensible avant de s'engager.

Un équilibre à préserver

Le crédit immobilier français ne résout pas, à lui seul, la crise du logement. Il ne peut compenser ni le manque d'offre, ni la hausse durable des prix. Mais il demeure un modèle solide, protecteur et relativement sûr.

Le défi des prochaines années sera donc de préserver cette sécurité tout en évitant que trop de ménages solvables — jeunes, indépendants, salariés aux revenus irréguliers — restent à la porte de la propriété.