Immobilier logistique : des loyers qui restent solides en Europe (Cushman & Wakefield)
D’après l’expert immobilier Cushman & Wakefield, les loyers « prime » affichés dans le secteur européen de la logistique et de l’immobilier industriel restent très fermes, tout en extériorisant des taux de progression un peu plus modérés après un épisode de hausse exceptionnelle au moment de la pandémie de Covid-19. La dernière étude de Cushman & Wakefield montre en effet une augmentation de 13,8% des loyers moyens sur 12 mois à fin juin 2023, contre 15,2% sur l’année 2022. Cette hausse est supérieure au taux d’inflation actuel en Europe et largement au-dessus de la moyenne quinquennale qui prévalait avant le Covid (2,5% par an).
Ralentissement de la demande placée
Même si elle est en baisse de 27% sur 12 mois glissants à fin juin 2023 (par rapport à la même période de 2022), la demande placée de surfaces logistiques et industrielles en Europe atteint tout de même le chiffre respectable de 33,3 millions de m², soit environ 10% de plus que la moyenne annuelle pré-pandémie.
« Généralement, la croissance des loyers est considérée comme la clé du succès pour les propriétaires d’actifs immobiliers, tandis que les locataires aspirent à maintenir des loyers bas et à accroître leurs marges », résume Tim Crighton, directeur logistique et industriel EMEA chez Cushman & Wakefield. « Cette tension commerciale s’intensifie alors que les utilisateurs font face à une pression haussière due à l’augmentation des coûts tels le carburant, la fiscalité et la main-d’œuvre. Cependant, à mesure que les niveaux d’inflation se régulent, le loyer revient au centre des attentions », complète-t-il.
Tim Crighton ajoute : « Dans le futur, nous allons disposer d’un pipeline de développement croissant. Cependant, sur le court terme, cela se traduira par un taux de vacance en hausse. Cela offrira aux utilisateurs davantage de choix et des prix plus compétitifs. Ainsi ce marché contraint par l’offre pendant une période prolongée devrait dans l’ensemble retrouver une meilleure fluidité. »
Les principaux marchés – Allemagne, Pologne, France, Royaume-Uni et Pays-Bas – ont été les plus touchés par la réduction de la demande locative : ils enregistrent tous une baisse significative des transactions à fin juin 2023.
Recul spectaculaire des volumes d’investissements
A fin juin 2023, les volumes d’investissements baissent de 63 % sur 12 mois glissants par rapport à la même période de l’année précédente sur le secteur de l’immobilier logistique et industriel européen, avec un chiffre de 37,7 milliards d'euros de capitaux investis. Selon Cushman & Wakefield, ce repli d’activité très conséquent pourrait s’expliquer par un fort attentisme des investisseurs, ces derniers espérant obtenir à l’avenir de meilleurs prix négociés à l’achat, avec des vendeurs qui consentent à s’adapter aux nouvelles conditions de taux d’intérêt et de coûts de financements subies par les acheteurs.
« Dans un contexte économique de plus en plus incertain, la logistique reste néanmoins une classe d’actifs résiliente », rassure Alexis Bouteiller, le directeur logistique France de Cushman & Wakefield. « La demande reste toujours soutenue – dans la moyenne décennale – mais ne trouve pas souvent de solution à l’offre. La difficulté à développer de nouvelles opérations en France participe à l’inflation généralisée des loyers. Ces loyers ont augmenté en moyenne de 16 % sur les quatre dernières années avec des pics à 25 % sur Lyon », analyse-t-il.
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