Immobilier locatif : quelles conditions pour bénéficier de « Relance logement » ?

Immobilier locatif : quelles conditions pour bénéficier de « Relance logement » ? / iStock.com - Daenin Arnee

Un dispositif destiné aux investisseurs locatifs

Le dispositif Relance logement s’adresse aux particuliers qui souhaitent acheter un logement pour le louer. Mais aussi aux personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés, lorsque les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Il est prévu pour une durée de trois ans et s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’objectif est de soutenir la construction et la rénovation tout en renforçant l’offre locative. Le plan gouvernemental vise notamment 400 000 logements construits chaque année, avec l’ambition d’atteindre 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030. Le dispositif fiscal doit contribuer à cet effort en incitant les investisseurs privés à remettre des logements sur le marché.

Quels logements peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal ?

Le premier critère concerne la nature du bien. En effet, le logement doit se trouver dans un immeuble d’habitation collectif. Le dispositif peut s’appliquer à un logement neuf, notamment acheté en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou construit directement par le bailleur. L’ancien est également éligible dans certaines situations. Les travaux doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d’acquisition lorsqu’il s’agit d’une opération d’amélioration. Pour les logements anciens réhabilités, les conditions peuvent également porter sur la nature des travaux réalisés et la performance énergétique obtenue, avec un niveau de DPE A ou B dans le cadre d’une réhabilitation lourde. Les opérations ayant conduit à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal peuvent aussi entrer dans le dispositif.

Une location obligatoire pendant au moins neuf ans

Pour profiter de Relance logement, le propriétaire doit louer le bien nu, en tant que résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. En cas d'achat en VEFA, la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou, si elle est postérieure, l'acquisition du logement. Le bailleur doit également respecter les plafonds de loyers et de ressources correspondant au type de location choisi : intermédiaire, sociale ou très sociale. Il n'est pas possible de louer le logement à un membre du foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré, ni à certaines personnes liées à une société propriétaire. Ces règles visent notamment à éviter que l'avantage fiscal soit utilisé dans le cadre d'une location familiale de complaisance.

Comment fonctionne l'amortissement fiscal ?

Le mécanisme repose sur une déduction des revenus fonciers plutôt que sur une réduction directe de l'impôt. Pour un logement neuf, l'amortissement est calculé sur 80 % du prix d'acquisition net de frais, afin d'exclure la valeur du terrain. Le taux varie selon le niveau de location : 3,5 % pour le locatif intermédiaire, 4,5 % pour le social et 5,5 % pour le très social. Le propriétaire peut également déduire les charges liées à la location, notamment les travaux, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière. Le dispositif prévoit jusqu'à 12 000 euros d'amortissement par an et permet une déduction des autres revenus dans la limite de 10 700 euros dans le cadre du déficit foncier.