Immobilier locatif : dans quelles villes investir avec le dispositif Denormandie ?
Le top 20 des villes dans lesquelles il est intéressant d'investir avec le nouveau dispositif fiscal immobilier Denormandie.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est un nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif dans l'immobilier ancien. Il s'adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location. Ils peuvent déduire de leur impôt sur le revenu entre 12 et 21% de leur investissement, selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de cette déduction d'impôt, ils doivent réaliser un montant de travaux représentant 25% du total de l'opération, dans la limite de 300 000 euros. Les travaux doivent être facturés par une entreprise. Le dispositif fonctionne dans les territoires où les besoins sont identifiés et s'applique « aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ».
Le dispositif Denormandie serait rentable pour 70% des villes éligibles, pour une prise de risque acceptable
MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière en ligne, a étudié la rentabilité d'un investissement Denormandie et les risques associés, en tenant compte du coût de l'emprunt dans l'ensemble des villes de métropole éligibles au dispositif (214 villes).
Pour déterminer les investissements les plus intéressants, MeilleursAgents s'est mis dans la situation d'un particulier souhaitant investir aujourd'hui 100 000€. Pour chaque ville, ont été déterminés :
- la rentabilité de l'investissement : elle tient compte du coût total du bien (prix + travaux), des revenus locatifs (dépendant du marché local, des plafonds de loyer par zone, et de la taille du bien), des annuités de remboursement de l'emprunt et de la réduction d'impôts annuelle.
- les risques liés à la location du bien (amplitude de la demande locative locale - population correspondant au plafond de ressources, part de locataires, nombre de logements vacants et de HLM) et à la dépréciation du bien (croissance démographique, dynamisme économique et évolution du marché immobilier local)
Les indicateurs étudiés ont permis d'isoler les villes présentant à la fois une rentabilité positive et un facteur de risque faible.
Il ressort de l'étude que 70% des villes de métropoles concernées par le dispositif présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant un investissement intéressant.
L'étude montre également que l'intérêt du dispositif est étroitement lié à la capacité de l'investisseur à financer avec ses propres liquidités. Dans le top 20 des villes les plus attractives, pour un investissement de 100 000 €, les rentabilités sans emprunt s'échelonnent entre 6,2% et 9,8% et entre 0,4% et 2,6% avec emprunt.
Dans tous les cas, MeilleursAgents recommande d'investir dans une ville de sa région et que l'on connaît bien : « la capacité de l'investisseur à entreprendre rapidement des travaux est essentielle pour pouvoir mettre en location sous un délai court un bien solidement rénové. Et il est important d'avoir une bonne idée du marché local pour mettre en location au juste prix », explique Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique chez MeilleursAgents.
Le top 20 des villes les plus attractives pour investir avec le dispositif Denormandie
Les 20 villes les plus attractives se concentrent principalement en Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est (4 villes par région). Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg ressortent comme les 3 villes les plus attractives.
Top 20 des villes où investir avec le dispositif Denormandie
(sources: MeilleursAgents)
| Ville | Région | Loyer/M² | Prix M² | Rentabilité investissement au comptant | Rentabilié investissement emprunt |
|---|---|---|---|---|---|
| Limoges | Limousin | 9.92€ | 1 234€ | 9.3% | 2.0% |
| Corbeil-Essonnes | Ile-de-France | 15.05€ | 2 205€ | 8.2% | 2.0% |
| Sarrebourg | Lorraine | 8.04€ | 940€ | 9.8% | 2.0% |
| Marmande | Aquitaine | 8.29€ | 1 065€ | 9.1% | 2.6% |
| Cognac | Poitou-Charentes | 8.32€ | 1 084€ | 9.0% | 2.1% |
| Toul | Lorraine | 8.31€ | 1 077€ | 9.0% | 2.1% |
| Mulhouse | Alsace | 9.74€ | 1 155€ | 9.7% | 2.5% |
| Chalon-sur-Saône | Bourgogne | 8.39€ | 1 117€ | 8.8% | 2.5% |
| Angoulême | Poitou-Charentes | 8.49€ | 1 169€ | 8.6% | 2.0% |
| Sarreguemines | Lorraine | 8.28€ | 1 060€ | 9.1% | 2.5% |
| Laval | Pays de la Loire | 8.76€ | 1 303€ | 8.1% | 1.3% |
| Bressuire | Poitou-Charentes | 8.42€ | 1 134€ | 8.7% | 1.3% |
| Pontivy | Bretagne | 8.57€ | 1 209€ | 8.4% | 1.9% |
| Saint-Quentin | Picardie | 8.06€ | 953€ | 9.7% | 3.0% |
| Lunel | Languedoc-Roussillon | 10.87€ | 1 648€ | 7.9% | 1.2% |
| Figeac | Midi-Pyrénées | 6.69€ | 1 271€ | 8.2% | 1.5% |
| Valenciennes | Nord-Pas-de-Calais | 10.97€ | 1 693€ | 7.8% | 1.8% |
| Agen | Aquitaine | 8.61€ | 1 227€ | 8.3% | 1.6% |
| Niort | Poitou-Charentes | 8.74€ | 1 295€ | 8.1% | 1.4% |
| Mende | Languedoc-Roussillon | 8.76€ | 1 306€ | 8.1% | 1.6% |
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