L'immobilier parisien est reparti à la hausse en septembre, tiré par les petites surfaces, et ce malgré l'encadrement des loyers, explique MeilleursAgents.
Les prix de l'immobilier à Paris intramuros ont progressé de 0,5% au cours du mois de septembre par rapport au mois précédent, selon le dernier baromètre de MeilleursAgents. Pour autant, la baisse a dominé dans la banlieue parisienne ainsi qu'en province au cours de la même période.
Il est toujours aussi difficile d'y voir clair dans l'orientation des prix de l'immobilier. Depuis le début de l'année, les analyses optimistes fleurissent au sujet de l'immobilier français, affirmant que le marché de la pierre retrouve des couleurs après plusieurs années ternes. Pourtant, le baromètre mensuel de MeilleursAgents envoie des signaux plutôt contraires au discours ambiant. Malgré un rebond le mois dernier à Paris intramuros (+0,5%), la tendance baissière se poursuit globalement dans les grandes villes de province.
Avant toute chose, rappelons que le baromètre d'octobre de MeilleursAgents est « basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 septembre 2015 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois ». À ce titre, ce baromètre sert d'indicateur avancé par rapport aux publications trimestrielles des notaires.
Paris tiré à la hausse par les petites surfaces
« À Paris, la hausse des prix de +0,5% en septembre résulte d'une augmentation surprenante des petites surfaces (+1,0%) alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) voient leur prix baisser de -0,1% », observe MeilleursAgents.
La hausse des prix parisiens à la rentrée est en effet une surprise, comme l'explique Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents : « Compte tenu du contexte de mise en œuvre de l'encadrement des loyers à Paris, on pouvait logiquement s'attendre à une baisse du prix des petites surfaces dans la capitale. Le contraire s'est produit avec une hausse surprise de 1% en un mois ».
Cette surprise peut néanmoins s'expliquer, poursuit-il : « On constate que du 1er janvier 2014 au 1er octobre 2015 (21 mois), la baisse des prix des petites surfaces a été de -4,2%, alors que les grandes surfaces ne baissaient que de -3% sur la même période. Cela semblerait indiquer que les investisseurs ont déjà en partie agi par anticipation de l'encadrement des loyers (…). Nous allons bien entendu suivre l'évolution du prix des petites surfaces dans la durée, et nous nous attendons à ce que leur prix baisse plus encore que celui des grandes surfaces ».
Encadrement des loyers : beaucoup de résistance des propriétaires
Au sujet de l'encadrement des loyers, Sébastien de Lafond estime qu'« avant la parution du décret, 46% des loyers se situaient au-dessus des loyers majorés calculés par l'OLAP. Aujourd'hui, ce pourcentage a été ramené à 30% en moyenne à Paris. Mais on constate 60 à 70% de loyers trop élevés dans certains quartiers (…). Il y a donc une forte résistance des propriétaires face à des loyers encadrés manifestement trop faibles dans certains micro-quartiers ».
On a beaucoup accusé l'encadrement des loyers de décourager éventuellement les propriétaires, qui pourraient retirer leur bien du marché locatif. Telle n'est pas le constat de MeilleursAgents qui affirme par la voix de son président : « Nous ne mesurons pour l'instant aucune baisse de l'offre locative depuis le 1er août 2015, date d'entrée en vigueur du décret d'encadrement. Il faudra là aussi suivre les volumes de biens offerts à la location dans la durée pour mieux évaluer l'impact de ce nouveau dispositif sur le marché et tenter d'apporter des éléments objectifs au débat public ».
En-dehors de Paris intramuros, la baisse des prix domine largement
Quoi qu'il en soit, du côté de l'évolution des prix de l'immobilier à l'achat, le +0,5% observé à Paris en septembre fait figure d'exception. « En banlieue comme dans les grandes villes de province, les prix sont restés orientés à la baisse pendant le mois de septembre 2015 », remarque le réseau d'agence. Selon MeilleursAgents, la baisse dans les grandes villes de province en septembre s'échelonne de -0,2% à Marseille et Lyon, jusqu'à -0,7% à Strasbourg. Au cours des 12 derniers mois, l'immobilier de Strasbourg a perdu 4% de sa valeur, un chiffre significatif.
De manière plus générale, MeilleursAgents note au sujet de l'immobilier français que « Le niveau de la demande n'a pas progressé en septembre et reste globalement faible ». « Tous les marchés [dans les différentes villes] ont encore un indicateur de tension immobilière inférieur à deux acheteurs pour un bien en vente, synonyme de tendance globalement baissière dans les prochains trimestres ».
« Le marché de l'immobilier résidentiel ancien est toujours convalescent », résume ainsi le réseau d'agences, qui estime que « Le scénario d'une baisse lente tout au long de l'année se confirme avant une reprise progressive des volumes et des prix marché par marché » (c'est-à-dire : ville par ville). MeilleursAgents affirme enfin : « Les acheteurs solvables sont encore trop rares. Prudents, ils ne s'engagent pas à la légère et les volumes de ventes sont restés modérés en cette rentrée 2015 ».
X. Bargue (redaction@boursorama.fr)
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