Immobilier : comment calculer le montant d'un prêt hypothécaire ?

Boursorama avec LabSense11/04/2018 à 08:30

Pour financer un nouveau projet ou pour vous aider à rembourser un emprunt en cours, vous pouvez avoir recours à un crédit hypothécaire. Celui-ci fonctionne comme un crédit classique mais son montant est calculé en fonction de différents critères basés notamment sur la valeur du bien et sur sa marge hypothécaire.

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Estimation du bien en vue d'un prêt hypothécaire

Pour connaître votre capacité d'emprunt, vous devrez tout d'abord faire estimer le prix de vente du ou des biens immobiliers que vous souhaitez mettre en hypothèque. Pour cela un expert immobilier ou une étude de notaire peut être mandaté par l'organisme prêteur. L'expert remettra alors une attestation de valeur qui sera nécessaire à la banque pour déterminer le montant du prêt hypothécaire. Celui-ci variera généralement entre 50 et 80% du montant du bien estimé par l'expert, et jusqu'à 100% dans quelques rares cas. L'expertise restera toutefois à votre charge. Le coût d'un prêt hypothécaire dépendra également de la durée du prêt; plus la durée est courte et moins le coût est élevé ; et des frais hypothécaires qui seront appliqués (généralement 1 à 2% du prix de l'hypothèque). En cas de prêt hypothécaire réalisé sur un emprunt en cours, il convient d'abord de calculer la marge hypothécaire.

Calcul de la marge hypothécaire et de la capacité d'emprunt

La marge hypothécaire est calculée en prenant la différence entre le prix de vente du bien immobilier estimé et le capital restant dû. Un appartement estimé à 450 000€ sur lequel il vous reste 250 000€ à rembourser aura une marge hypothécaire de 200 000€. La banque ne prêtera alors que sur ces 200 000€ au mieux mais plus souvent à hauteur de 50 à 80% de cette marge hypothécaire, soit de 100 000 à 160 000€. Ce pourcentage dépendra de votre situation d'emprunteur au moment de votre démarche. Plusieurs critères entreront en ligne de compte : la stabilité des revenus votre âge ainsi que celui d'éventuels co-emprunteurs à la fin des remboursements votre profil bancaire (historique de défauts de paiement, découverts réguliers...) le taux d'endettement futur (compte tenu de ce nouvel emprunt). La durée d'un prêt hypothécaire peut être plus longue que celle d'un crédit classique, la seule obligation étant que la dernière mensualité soit payée avant les 90 ans de l'emprunteur.

Trucs et astuces

Les taux appliqués pour un prêt hypothécaire peuvent être à taux fixe ou variable. Le taux fixe est déterminé par l'organisme financier qui le calcule en fonction des taux du marché en vigueur au moment de l'emprunt. Vous connaissez ainsi le montant exact de vos mensualités et votre prêt ne peut pas être touché par les variations du marché. Le taux variable est plus souvent pratiqué pour les prêts de courte durée. Il est généralement moins élevé qu'un taux fixe mais est soumis aux variations du marché.