Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ? / iStock.com - marchmeena29

Un nouveau cadre fiscal pour relancer le locatif

Entré en vigueur le 21 février 2026 dans le cadre de la loi de finances, le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, vise à redynamiser un marché locatif en perte de vitesse. En effet, la disparition progressive du dispositif Pinel et le manque de visibilité économique avaient freiné les investissements ces derniers mois. L’objectif est donc d’orienter l’épargne des particuliers vers la construction de logements neufs et la rénovation du parc existant. Pour y parvenir, le législateur a fait le choix d’un levier fiscal plus lisible, fondé non plus sur une réduction d’impôt, mais sur un mécanisme d’amortissement.

Une logique différente du dispositif Pinel

Contrairement au dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du bien, le dispositif Jeanbrun repose sur une approche comptable. Il s’agit de considérer que le bien immobilier perd de la valeur avec le temps. Ce changement de paradigme modifie en profondeur la manière d’envisager la fiscalité de l’investissement locatif. L’avantage fiscal n’est plus immédiat sous forme de réduction, mais étalé dans le temps via des déductions annuelles sur les revenus fonciers.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

Concrètement, l’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier des revenus locatifs. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, environ 80 % du prix du logement, hors valeur du terrain, peuvent être amortis. Le taux d’amortissement se situe généralement entre 3,5 % et 5,5 %, en fonction du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est important. Ce mécanisme incite ainsi les propriétaires à proposer des loyers accessibles. L’amortissement débute à partir du premier jour du mois suivant l’acquisition du bien ou son achèvement. Chaque année, la somme correspondante vient diminuer les revenus fonciers imposables, ce qui réduit mécaniquement l’impôt.

Qui peut en bénéficier et pour quels biens ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux personnes physiques ainsi qu’aux sociétés civiles immobilières (SCI), à condition qu’elles ne soient pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En revanche, les acquisitions en démembrement sont en principe exclues, sauf cas particuliers. Côté biens, le dispositif concerne les logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs en France. Sont éligibles les logements neufs, ceux acquis en vente en l’état futur d’achèvement, ainsi que les logements anciens à condition qu’ils fassent l’objet d’une rénovation importante. Dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % de la valeur du bien, notamment pour améliorer la performance énergétique. Autre différence notable avec le Pinel : l’absence de zonage géographique, ce qui ouvre l’investissement à l’ensemble du territoire.

Un impact concret sur la fiscalité des investisseurs

Pour un investissement dans l’ancien, combinant achat et travaux, les charges peuvent générer un déficit foncier important dès la première année. Ce déficit est en partie imputable sur le revenu global, dans la limite prévue par la réglementation, ce qui réduit immédiatement le revenu imposable. À cela s’ajoute l’amortissement du bien, qui permet de diminuer encore davantage la base imposable grâce à une déduction annuelle supplémentaire. Ainsi, le dispositif Jeanbrun permet de cumuler déficit foncier et amortissement, offrant un levier fiscal significatif. Cette mécanique, plus technique que les anciens dispositifs, suppose toutefois une bonne compréhension des règles pour en mesurer pleinement les effets.