Des bailleurs victimes de logements abandonnés / iStock.com - runna10
Une tendance qui explose et des obligations contraignantes
Partir sans préavis et à l’insu du propriétaire : après le squat et les impayés de loyer, tel est le nouveau fléau auquel sont confrontés les bailleurs. La pratique, en augmentation constante, a fait l’objet de près de 5 000 procès-verbaux en 2023, d’après la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ), instance issue de la fusion des métiers d’huissier de justice et de commissaire-priseur. Par comparaison, les expulsions locatives pour impayés de loyer ont représenté environ 8 600 procédures sur la même période. Qu’il s’agisse d’une situation de squat, d’impayé ou d’abandon de logement, le propriétaire se retrouve face à un manque à gagner, mais surtout avec un logement bloqué pendant plusieurs mois. En effet, la procédure de « reprise d’un logement abandonné », encadrée par la loi « Béteille » de 2010, demande au moins 6 mois, et jusqu’à 12 mois dans certains départements. Tant que les démarches n'ont pas abouti, le bailleur ne peut pas remettre son bien sur le marché… et s’il ne respecte pas cette procédure légale, il risque des sanctions judiciaires pour violation de domicile. Il doit d’abord demander au locataire de prouver qu’il occupe réellement le logement, en fournissant un justificatif (tel que facture d’EDF ou d’eau) pour attester de sa situation. Si le délai d’un mois pour effectuer cette démarche n’est pas respecté, le bailleur doit alors saisir un commissaire de justice pour constater l’abandon du logement, avant de saisir le juge du tribunal judiciaire, seul habilité à prononcer la résiliation du bail. En prenant en compte toutes ces étapes, l’immobilisation du bien peut donc prendre des mois, délai plus ou moins important selon les zones géographiques et l’engorgement des tribunaux.
Accélérer la procédure pour remettre les biens à la location
Le nombre de logements vacants, en hausse sur presque tout le territoire, était de 3,1 millions en 2023, soit plus de 8 % de l’ensemble des logements. Face au préjudice pour le marché locatif, la CNCJ propose d’accélérer les procédures de reprise des logements abandonnés. Son objectif serait de réduire les délais à 2 ou 3 mois, afin de remettre plus tôt les logements sur le marché. L’une de ses propositions est de réduire à 15 jours le délai dont dispose le locataire pour justifier de l’occupation du logement, actuellement d'un mois. Elle suggère par ailleurs d’imposer la délivrance du congé pour vente par le biais d’un commissaire de justice. La formulation d’un congé pour vente est obligatoire quand un propriétaire envisage de vendre son bien, et celui-ci doit proposer le logement au locataire via une lettre recommandée. Mais ce congé est souvent contesté, ce qui immobilise le bien pendant un certain temps. L’intervention d’un commissaire de justice, qui rencontrerait le locataire pour lui expliquer ses droits, permettrait de sécuriser le congé et de raccourcir les délais. Selon la CNCJ, ces mesures, loin de nuire aux locataires, viseraient à sécuriser tant le bailleur que le locataire, et surtout à remettre des biens sur un marché déjà tendu, notamment dans les grandes villes.
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