De fortes ambitions pour la SCPI Epsilon 360° malgré le ralentissement du marché
La société de gestion Epsilon Capital, basée à Bordeaux, a été créée en avril 2021. Il s’agit de la « première société de gestion indépendante spécialisée dans les investissements immobiliers tertiaires « Small Caps » en France (commerce, santé, bureaux, logistique…) ». Elle a lancé fin 2021 sa SCPI Epsilon 360°, qui cible des actifs d’une valorisation unitaire comprise majoritairement entre 1 et 5 millions €, avec une stratégie diversifiée et opportuniste. Epsilon 360° est labellisée ISR depuis juillet 2022. Cette SCPI affiche de belles ambitions pour l’année 2023 avec un objectif de collecte de 40 millions €, ce qui permettrait de doubler sa capitalisation en 12 mois. A plus de 6%, l’objectif de distribution de la SCPI Epsilon 360° pour 2023 reste largement au-dessus de la moyenne du marché.
Les SCPI récentes bénéficient d’un avantage concurrentiel
Andràs Boros, Président d’Epsilon Capital, estime que la SCPI Epsilon 360° , en tant que véhicule nouveau sur le marché des SCPI, a de bons arguments pour attirer les faveurs des épargnants : « Les SCPI lancées récemment bénéficient d’un intérêt croissant des investisseurs et gagnent des parts de marché en termes de collecte sur certaines grosses SCPI matures. Dans ce contexte, Epsilon 360° tire son épingle du jeu et s’installe sur le marché. Par ailleurs, alors que le marché de l’investissement tertiaire reste particulièrement atone en France depuis le dernier trimestre 2022, la SCPI Epsilon 360° est particulièrement active à l’acquisition, puisqu’elle opère sur un segment de niche qui reste liquide. Nous abordons donc les mois à venir avec confiance tout en restant fidèles à notre modèle de collecte maîtrisée et une gestion de conviction indépendante des effets de mode. »
Une collecte en forte croissance pour Epsilon 360° dans un marché qui ralentit
Epsilon Capital observe que la collecte sur sa SCPI Epsilon 360° progresse largement d’une année sur l’autre , alors même que le marché des SCPI encaisse une légère baisse de régime après une collecte record en 2022 (baisse de la collecte du marché de 10% entre T1 2022 et T1 2023). En effet, avec 18 millions d'euros de souscriptions enregistrées depuis le 1er janvier 2023, la SCPI Epsilon 360° collecte plus en 5 mois que sur l’ensemble de l’année 2022. La société de gestion annonce d’ailleurs avoir dépassé la barre symbolique des 1.000 associés pour Epsilon 360° avec une capitalisation de 58 millions d'euros début juin 2023. Forte de ces chiffres très encourageants, elle fixe des objectifs particulièrement ambitieux pour l’ensemble de l’année 2023 : 40 millions d'euros de collecte , soit un maintien du rythme observé depuis le 1er janvier, ce qui conduirait à un doublement de la capitalisation en 12 mois (de 40 millions d'euros fin 2022 à 80 millions d'euros fin 2023).
Le segment des « Small Caps » reste dynamique
Alors que le segment des grosses transactions immobilières est devenu léthargique depuis la fin de l’année 2022, le créneau des « Small Caps » reste beaucoup plus liquide , permettant à Epsilon 360° d’investir dans de bonnes conditions les capitaux collectés. Depuis le début de l’année, la SCPI d’Epsilon Capital a ainsi signé pas moins de 5 acquisitions, pour un volume global engagé de 15 millions d'euros hors droits : deux locaux commerciaux à Limoges (à 1,3 et 2 millions d'euros respectivement), un à Sainte-Geneviève des Bois (3,24 millions d'euros), un portefeuille de 3 cellules commerciales à Nice (5,4 millions d'euros) et plus récemment un 5ème actif commercial de 3 millions d'euros à Lunel, près de Montpellier. La société de gestion précise en outre que 5 autres acquisitions devraient être finalisées avant fin juillet pour un montant global d’environ 14 millions d'euros hors droits, et que « d’autres dossiers sont à l’étude pour le dernier trimestre de l’année, voire pour 2024. » Epsilon 360° bénéficie aujourd’hui d’une situation locative optimale avec un TOF (taux d’occupation financier) de 100% sur 22 actifs loués à 40 locataires différents, dont des enseignes nationales comme Grand Frais, Carrefour, Auchan, Picard Surgelés, Générale d’Optique, Action…
Un taux de distribution prévisionnel au-delà de 6% pour 2023
Après une année 2022 assortie d’ un taux de distribution annualisé de 6,08% (les distributions mensuelles ont démarré au mois de mars 2022), la SCPI Epsilon 360° réitère son objectif de performance pour 2023, alors que les 5 premiers acomptes de cette année atteignent en cumulé 6,67€ par part (soit un taux de distribution annualisé de 6,40% rapporté au prix de part de 250€). La société de gestion donne un objectif assez sobre de « dépasser 6% de taux de distribution » sur l’année complète, un chiffre au moins deux fois supérieur au taux de l’OAT 10 ans et qui devrait permettre de battre l’inflation. Pour mémoire, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,53% en 2022 selon l’ASPIM.
Léonard Hery, Directeur Général d’Epsilon Capital, résume : « En 2023, Epsilon 360° devrait faire de nouveau partie des rares SCPI affichant un taux de distribution supérieur à 6%. La SCPI présente également l’un des écarts les plus élevés du marché entre la valeur de reconstitution par part et son prix de souscription (+9%), ce qui lui confère une marge de sécurité particulièrement importante dans un contexte où la hausse des taux pèse sur les valeurs de l’immobilier. »
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