Quand vous louez un bien immobilier nu, vous avez potentiellement des changements de locataires moins fréquents.
Sommaire:
- Qu’est-ce qu’une location nue quand vous faites investissement immobilier?
- Les 5 avantages principaux de la location nue
- Le déficit foncier, une option avantageuse pour les bailleurs de locations nues
Qu’est-ce qu’une location nue quand vous faites investissement immobilier?
La location nue désigne le fait de louer un logement vide, sans mobilier. Elle s’oppose à la location meublée, pour laquelle le bailleur doit fournir un certain nombre de meubles et équipements de base (plaques chauffantes, four, réfrigérateur…). La liste de ces équipements est fixée par la loi et consultable sur le site du gouvernement.
La location nue doit remplir les critères d’un logement décent:
- Surface de 9 mètres carrés minimum et volume habitable d’au moins 20 mètres cubes,
- Le bailleur doit assurer la santé et la sécurité du locataire: salubrité du logement, absence de parasites ou de nuisibles,
- présence d’équipements permettant la production de chauffage et d’eau chaude et un système d’évacuation des eaux usées.
Les 5 avantages principaux de la location nue
- L’investissement de départ est limité au prix du bien. En tant que bailleur, vous atténuez vos frais en évitant d’acheter des meubles,
- La mise en location est facilitée et plus rapide,
- Le changement de locataires est moins fréquent en moyenne, notamment grâce à un bail plus long. Le bail des locations nues est de 3 ans et celui de la location meublée est ramené à 1 an (9 mois si le preneur est étudiant). La location meublée est souvent considérée comme un logement transitoire. Les locataires sont le plus souvent étudiants ou en mobilité professionnelle. La location vide a un caractère plus durable. Elle est plus sécurisante pour le propriétaire,
- Les travaux d’entretien et de rénovation sont moins fréquents, les frais moins importants. En location nue, les locataires sont indépendants pour réparer un meuble cassé ou un équipement défectueux. Ils s’approprient le logement et en prennent davantage soin: ce sont leurs biens à l’intérieur. Avec un logement meublé, les remises en état entre deux locataires sont plus nombreuses et parfois plus onéreuses,
- Un état des lieux simplifié.
À noter
À caractéristiques équivalentes, un logement meublé se loue de 5% à 30% plus cher qu’un logement vide. La location meublée bénéficie également d’un régime fiscal plus favorable. Pour cela, elle est souvent considérée comme plus rentable. Toutefois, le rendement d’un bien meublé peut être grevé par les changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et des coûts d’entretien plus importants.
Le déficit foncier, une option avantageuse pour les bailleurs de locations nues
Les loyers que vous percevez constituent des revenus fonciers. Ils sont assujettis au barème progressif de l’impôt, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Il existe deux régimes fiscaux:
- Le régime micro-foncier. Il concerne les bailleurs dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 euros par an, charges non comprises. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges supportées en tant que propriétaire,
- Le régime réel. Dans le cadre d’une location non meublée, vous pouvez déduire les charges de mise en location et d’entretien (frais de gestion, intérêts et frais d’emprunt, primes d’assurance, charges locatives non répercutées sur le locataire, impôts, travaux…) de votre revenu brut global, dans la limite de 10.700 euros par an. Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. Cette somme peut être déduite de votre revenu global: elle vient diminuer le montant de votre impôt.
Si votre imposition est insuffisante pour absorber ce déficit foncier, l’excédent peut être reporté et déduit:
- Durant 10 ans de vos revenus fonciers,
- Durant 6 ans de votre revenu global.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière compatibles avec la location nue
Le dispositif Pinel s’est éteint fin 2024. Il n’y a plus de dispositifs de défiscalisation dédiés à la location dans le neuf. Dans l’ancien, plusieurs dispositifs subsistent:
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