La vente d'un logement occupé peut se faire de deux façons principales : le vendre avec ou sans la présence des locataires. Dans un cas comme dans l'autre, une procédure précise est à suivre. Ce que vous devez savoir sur la question.
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Vendre un bien occupé en donnant congé au locataire
Lorsque le propriétaire d'un appartement ou d'une maison mise en location fait le choix de vendre son bien, deux possibilités s'offrent à lui : donner congé à son locataire ne pas donner congé au locataire Dans l'éventualité où il souhaite donner congé à son locataire, le propriétaire doit pour cela respecter un délai de préavis de minimum 3 mois pour une location meublée et de 6 mois pour une location non meublée. Voire même plus selon les termes du bail. Si le locataire souhaite acheter le bien, il est prioritaire sur l'opération pour autant que le bien soit loué en non-meublé. Le propriétaire doit lui faire parvenir une lettre de « congé avec offre de vente ». Le courrier mentionne le prix de vente ; le locataire dispose ensuite d'un délai légal de 2 mois pour faire connaître sa réponse. Reste que le locataire n'est pas prioritaire si le bien est loué meublé. Dans ce cas, le propriétaire se doit toutefois de lui faire parvenir une lettre de « congé pour vente ».
Vendre un bien occupé sans donner congé au locataire
Pour vendre un bien sans donner congé au locataire cette fois, le propriétaire n'est tenu de respecter aucun délai légal de préavis. Il doit simplement informer le locataire de la prochaine mise en vente afin que celui-ci se rende disponible pour les futures visites. Côté locataire, l'opération est qualifiée de neutre, car il continuera de verser les loyers au nouvel acquéreur, dans l'éventualité où ce dernier désire poursuivre la mise en location du bien. Le locataire conserve par ailleurs son bail dans les mêmes conditions que précédemment. Attention toutefois, la vente d'un bien occupé engendre le plus généralement une décote sur le prix de vente. Elle dépend de la durée du bail, plus celle-ci est longue, plus la décote est importante. La raison étant que le futur acquéreur ne peut pas occuper le logement dans l'immédiat. Reste que le propriétaire n'est alors pas tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire puisque le bail court toujours. Mais le futur acquéreur est néanmoins dans l'obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire lorsque le bail touche à sa fin. Et ce même en dépit du fait qu'il ne l'a pas perçu préalablement. Aussi, afin de satisfaire les deux parties, acheteur et vendeur peuvent s'entendre sur les modalités les plus équitables pour équilibrer cette dépense imprévue de l'acheteur.
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Nota Bene :
Dans certaines circonstances, le bien ne pourra pas être vendu occupé. C'est le cas lorsque le locataire est insolvable, lorsqu'il ne paie plus les loyers mais aussi lorsque le bail n'a pas été réalisé selon les règles en vigueur.
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