Ces logements acquis à prix cassés dont vous ne serez pas vraiment propriétaires

Ces logements acquis à prix cassés dont vous ne serez pas vraiment propriétaires (Crédits photo : Wikimedia Commons - Lionel Allorge )

Pour aider la classe moyenne à devenir propriétaire à Paris, la mairie s'apprête à lancer un nouveau dispositif. Mais votre droit à la propriété sera limité.

Avec la flambée des prix de l'immobilier, devenir propriétaire à Paris est devenu très compliqué. D'ici la fin de l'année, un nouveau dispositif, prévu par la loi Alur, va permettre aux ménages modestes d'acquérir un logement neuf sans avoir à payer le terrain sur lequel il a été construit. Son nom? Le bail réel solidaire.

• En quoi consiste ce dispositif?

La mairie crée un organisme - organisme foncier solidaire (OFS) - qui va mettre à disposition des promoteurs ou des bailleurs sociaux des terrains sur lesquels ils pourront construire leurs logements (des trois et quatre pièces) qui seront vendus à prix cassés. « Les agréments seront délivrés par l'État d'ici la fin de l'année , précise l'entourage de Ian Brossat. Les OFS seront officiellement créés durant la première semaine de janvier ». Sont concernés par ce dispositif tous les ménages qui gagnent 4500 nets mensuels pour un couple avec un enfant et 5000 euros pour un couple avec deux enfants. Ces plafonds pourraient être portés à respectivement 6000 et 7500 euros.

• Ai-je la pleine propriété de mon logement?

C'est loin d'être le cas. Certes, l'acquéreur peut occuper son nouveau logement, y faire des travaux et même le vendre. En revanche, il ne peut pas louer son logement, ne peut pas choisir son «successeur» comme bon lui semble, stipule l'article L 255-3 du Code de la construction et de l'habitation. « Le propriétaire du bâti n'a pas la pleine propriété de son bien comme pour une vente classique , estime Me Romain Rossi-Landi, avocat à la Cour de Paris. Car il doit trouver un acquéreur qui obtienne l'agrément de l'OFS (article L-255-11-1 du Code de la construction et de l'habitation)». Autrement dit, le futur acheteur doit être éligible au dispositif et respecter notamment les plafonds de ressources mentionnés ci-dessus. Enfin, la durée de la propriété n'est plus illimitée comme pour une vente classique. « C'est le prix à payer pour acquérir des logements neufs à des prix imbattables à Paris », rétorque-t-on à la mairie de Paris.

• Est-ce une vraie vente ou un bail?

Si pour la mairie de Paris, les occupants des logements sont bel et bien propriétaires (du bâti en l'occurrence), la réalité juridique est tout autre. Une ordonnance relative au bail réel solidaire, publiée en juillet 2016, ne mentionne pas le terme de «propriétaire» mais de «preneur», autrement dit de locataire. La loi estime donc que le bail réel solidaire n'est pas une vente classique mais un bail. La preuve: il doit payer un loyer mensuel qui s'élève à Paris à deux euros par m² et par mois. Mais il a également payé un prix d'achat du logement...

• À quel prix les logements peuvent-ils être vendus?

Les logements sont vendus avec une décote ne pouvant excéder 50% du prix du marché, précise l'article L3211-7 du Code général de la propriété des personnes publiques. À Paris, où le prix moyen a dépassé la barre des 10.000 euros par m² en septembre dernier, les logements en accession seront mis en vente « aux environs de 5000 euros le m ²» précise Ian Brossat, adjoint de la maire de Paris, au Journal du dimanche. Un tarif bien supérieur au minimum fixé par l'élu communiste il y a un an: à partir de 2000 euros le m².

• Puis-je réaliser une plus-value en revendant mon appartement?

Non, car la mairie de Paris a prévu d'inscrire dans les baux une clause antispéculative: le vendeur ne pourra pas réaliser de bénéfices à la revente.

• Que se passe-t-il au bout de 99 ans?

En cas de revente, le copropriétaire vend son lot de copropriété et cède son bail. L'Office foncier solidaire propose une recharge du bail pour une nouvelle durée maximale de 99 ans au profit de l'acquéreur à condition qu'il respecte les conditions d'éligibilité. « La durée de 99 ans ne sera donc jamais atteinte même en cas de transmission », précise-t-on à la mairie de Paris. Quant au foncier, il reste propriété de l'organisme foncier solidaire (composé de la mairie et des trois principaux bailleurs sociaux de la ville).

• Que se passe-t-il en cas de décès de l'acquéreur?

En cas de décès de l'acquéreur, le bien immobilier est transmis aux héritiers à condition qu'ils soient éligibles au bail réel solidaire, explique l'article L255-14 du Code de la construction et de l'habitation. Si tel n'est pas le cas, ils disposent de douze mois à compter du décès pour trouver un tel acquéreur. Passé ce délai, le bail sera résilié et l'ayant droit sera indemnisé par l'OFS «de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail».