Camille s’expatrie: que faire de son patrimoine en France?

À 38 ans, Camille s’expatrie et doit choisir comment protéger son appartement et ses placements en France tout en préservant ses projets patrimoniaux futurs. ( crédit photo : Getty Images )

À 38 ans, Camille s’apprête à partir travailler à l’étranger pour une durée indéterminée. Si cette mobilité ouvre de nouvelles perspectives professionnelles, elle soulève aussi de nombreuses questions patrimoniales. Propriétaire d’un appartement de grand standing à Villeurbanne et détentrice de plusieurs placements financiers, elle doit décider de quelle manière sécuriser son patrimoine pendant son expatriation tout en conservant ses options à long terme.

Sommaire:

Camille s’expatrie à Singapour
Vendre ou louer l’appartement: la première décision structurante
Location et fiscalité des non-résidents
L’IFI et le statut de non-résidente
Que faire de son contrat d’assurance-vie et de son PEA?
Le pays d’accueil: un paramètre clé
La gestion à distance: un enjeu opérationnel
Sécuriser l’avenir sans fermer les portes

Camille s’expatrie à Singapour

Camille, 38 ans, est directrice marketing dans un laboratoire basé à Lyon. Elle vient d’accepter un poste à Singapour pour piloter le développement asiatique de son entreprise. Célibataire, sans enfant, son départ de France est programmé dans six mois. Camille est propriétaire d’un appartement de grand standing de 65 m² avec une terrasse et une vue dégagée. Elle habite actuellement dans un des quartiers les plus prisés de Villeurbanne. L’appartement vendu 235.000 euros en 2018 a été financé par un crédit sur 15 ans avec un taux d’intérêt assez faible.ll reste 110.000 euros à rembourser à Camille. Le bien est estimé à environ 320.000 euros si on se réfère à la hausse moyenne des prix de l’immobilier dans le secteur (environ 4% par an).

Camille détient également 95.000 euros sur un contrat d’assurance-vie multisupport ouvert il y a huit ans, 42.000 euros sur un PEA investi majoritairement en ETF actions européennes, 28.000 euros sur un compte-titres, et 30.000 euros d’épargne de précaution, dont 22.950 euros dans un Livret A et le reste dans un LDDS. Camille est rassurée et fière de son parcours patrimonial: ses avoirs nets après crédit s’élèvent à plus de 400.000 euros, ce qui lui permet d’envisager sereinement sa mobilité à l’étranger tout en conservant un capital solide. Pour autant, son départ pose des questions immédiates et très concrètes: faut-il vendre son appartement avant de partir ou le mettre en location? Ses placements financiers resteront-ils fiscalement avantageux? Devra-t-elle payer l’I mpôt sur la Fortune Immobilière (IFI)? Comment organiser la gestion à distance, sans perdre en visibilité ni en rendement? Camille se renseigne dans les détails pour faire les bons choix.

Vendre ou louer l’appartement: la première décision structurante

Avec une plus-value latente brute de 85.000 euros réalisée en seulement 8 ans sur son bien immobilier (320.000 - 235.000 euros), la première tentation pour Camille est de vendre. Comme il s’agit de sa résidence principale au moment de la vente, la plus-value serait exonérée d’impôt. Après remboursement du crédit restant (110.000 euros) et frais divers, elle récupérerait environ 200.000 euros nets, disponibles immédiatement pour un investissement ailleurs ou pour compléter son installation à l’étranger. Cette option présente un avantage évident: liquidité et simplicité. Camille n’aurait pas à gérer un locataire, ni à se préoccuper de la fiscalité immobilière depuis l’étranger. Le capital obtenu pourrait être placé sur ses produits financiers existants puis, par exemple, être réinvesti dans un bien immobilier à son retour. Cependant, vendre c’est aussi renoncer à un pied-à-terre en France et à la possibilité de profiter d’une revalorisation future. Bien que les prix à Villeurbanne aient connu globalement une correction assez importante ces deux dernières années (-7%), les prix se stabilisent selon PAP . Ils devraient même se reprendre, particulièrement dans le haut-de-gamme, alors que la ville, située à deux pas de Lyon, présente un potentiel de valorisation: elle reste attractive grâce à ses bons transports, ses commerces et ses écoles, et continue d’attirer à la fois les primo-accédants et les investisseurs. Pour Camille, racheter un bien équivalent dans le même quartier dans 3, 5 ou 10 ans pourrait lui coûter bien plus cher… Forte de ces renseignements et perspectives, Camille étudie donc la seconde option: la mise en location.

Location et fiscalité des non-résidents

En louant son appartement 1150 euros par mois en location nue, Camille percevrait environ 13.800 euros de loyers annuels. Après déduction des charges (taxe foncière de 1200 euros, charges non récupérables, assurance, entretien…), le revenu net imposable serait proche de 11.500 euros. En tant que non-résidente fiscale française, elle resterait imposable en France sur ses revenus immobiliers de source française. Pour les non-résidents, le taux minimum d’imposition est de 20% pour les revenus fonciers inférieurs à 29.579 euros (seuil applicable aux revenus perçus en 2025), et à 30% au-delà.

À noter

Cette règle de taux minimum n’est pas automatique et irréversible. Un non‑résident peut demander l’application du barème progressif ordinaire si, en calculant l’impôt sur l’ensemble de ses revenus mondiaux (ceux de source française et étrangère), le taux moyen d’imposition était inférieur à ces 20%.

Quant aux prélèvements sociaux, ils s’élèvent à 17,2% (CSG de 9,2% + CRDS de 0,5% + prélèvement de solidarité 7,5%), ou à 7,5% seulement pour les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de Sécurité sociale dans un autre pays de l’Union Européenne, de l’Espace Économique Européen ou en Suisse.

Dans le cas de Camille:

Elle va vivre à Singapour
Elle va conserver des salaires élevés (environ 60.000 euros nets par an), perçus en France
Elle va rester assujettie à un taux marginal d’imposition de 31% en France
Elle va bénéficier de la couverture maladie à Singapour via l’assurance de son entreprise

Elle va donc payer 20% d’impôt sur ses revenus locatifs, soit 2300 euros par an, et 17,2% de prélèvements sociaux, soit environ 2000 euros. Au total, son imposition annuelle sur les loyers pourrait atteindre environ 4300 euros. Son rendement net tomberait alors autour de 2,5%, crédit en cours inclus. Camille comprend[1] que la rentabilité ne sera pas spectaculaire, mais l’objectif n’est pas uniquement financier: il s’agit aussi de conserver un actif tangible en France et de pouvoir faire face en cas de coup dur de la vie.

L’IFI et le statut de non-résidente

Avec un patrimoine immobilier limité à son appartement (320.000 euros), Camille est bien en dessous du seuil d’assujettissement à l’IFI, à 1,3 million d’euros. Son départ ne change rien. Si elle investissait davantage en France, seuls les biens situés sur le territoire seraient pris en compte, contrairement aux résidents fiscaux qui déclarent leur patrimoine mondial. Elle peut donc conserver son appartement sans crainte de fiscalité supplémentaire.

À noter

Tous les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (biens en nom propre, parts de SCI, SCPI, etc.) entrent dans l’assiette de l’IFI. Camille doit donc rester vigilante sur l’ensemble de son patrimoine immobilier, y compris ses éventuels investissements futurs, afin de ne pas franchir le seuil d’imposition, même en cumulant plusieurs actifs.

Que faire de son contrat d’assurance-vie et de son PEA?

Camille s’interroge aussi sur ses placements financiers. Son assurance-vie, ouverte depuis plus de huit ans, bénéficie d’une fiscalité attractive en cas de rachat partiel. Non-résidente, elle ne sera plus soumise aux prélèvements sociaux français sur les gains, mais restera soumise à un prélèvement forfaitaire libératoire, dont le taux dépendra de la convention fiscale entre la France et son pays d’accueil . Dans le cas de Singapour, en l’absence d’imposition locale sur les revenus financiers de source étrangère, les gains issus de son assurance-vie restent imposés en France selon le régime des non-résidents, avec un prélèvement forfaitaire de 12,8% sur les plus-values.

Pour son assurance-vie, Camille réduit l’exposition aux fonds en euros, aujourd’hui rémunérés autour de 2,5%, et diversifie sont portefeuille en augmentant la part investie en unités de compte internationales[2] . En pratique, la plupart des contrats d’assurance-vie français peuvent être conservés en cas d’expatriation, mais les versements complémentaires peuvent être restreints selon le pays de résidence et les contraintes réglementaires. En s’expatriant à Singapour, considéré comme un pays stable et coopératif, Camille pourra très probablement continuer à verser des fonds sur son assurance-vie. Elle devra toutefois bien vérifier auprès de son assureur dans quelles conditions: certaines entités exigent notamment le maintien d’un compte bancaire en France ou imposent des restrictions opérationnelles.

Le PEA peut être conservé en cas d’expatriation hors Union Européenne, mais les nouveaux versements deviennent impossibles[3] . Les gains restent exonérés d’impôt français tant qu’il n’y a pas de retrait sur le contrat. Camille décide donc de ne pas le clôturer pour permettre aux 42.000 euros investis de continuer de capitaliser.

Le pays d’accueil: un paramètre clé

Singapour applique une fiscalité attractive. En effet, il n’y a pas d’imposition sur les plus-values mobilières et une imposition progressive sur les revenus du travail, plafonnée à 24%. Cependant, les revenus locatifs étrangers peuvent être imposés localement selon les conventions fiscales signées entre les États. Camille consulte donc un fiscaliste spécialisé en mobilité internationale (le coût du conseil est alors de 2000 euros). Cette expertise lui permet d’éviter une double imposition potentielle et d’anticiper ses obligations déclaratives. Elle découvre notamment qu’elle devra signaler à son assureur son changement de résidence fiscale, sous peine de blocage administratif.[4] [5]

La gestion à distance: un enjeu opérationnel

Gérer un bien immobilier à 10.000 kilomètres suppose une organisation rigoureuse. Camille choisit de confier la gestion locative à une agence, moyennant 7% des loyers encaissés, soit un coût annuel d’environ 1000 euros. Elle met également en place une procuration bancaire pour sa sœur, en cas d’urgence et centralise ses documents dans un coffre-fort numérique sécurisé. Pour ses placements financiers, elle privilégie des supports pilotés ou indiciels, limitant la nécessité d’arbitrages fréquents.

Sécuriser l’avenir sans fermer les portes

Après mûre réflexion, Camille décide de conserver son appartement et de le proposer à la location. Elle décide également de maintenir ses placements financiers en les adaptant et de conserver une épargne de précaution équivalente à 9 mois de dépenses. Son objectif n’est pas de privilégier le rendement à potentiel court terme mais de préserver sa capacité de retour et ses options. Si elle revient en France dans 5 ans, elle pourra récupérer son logement ou le vendre en bénéficiant, sous conditions, d’une exonération partielle sur la plus-value au titre de l’ancienne résidence principale. En sécurisant son patrimoine pendant l’expatriation, Camille transforme une période d’incertitude en opportunité maîtrisée, alliant liberté, sécurité et vision à long terme, avec même une stratégie solide et pertinente en vue de la préparation de sa retraite , en France ou à l’étranger!