Hong Kong mais aussi Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Londres sont les villes du monde les plus exposées à un risque de bulle immobilière selon une étude de la banque suisse UBS. Paris n’est que «surévaluée».
À Hong Kong, il n’y a pas que la hauteur des gratte-ciel qui donne le vertige. Les prix des logements et bureaux y ont atteint une telle altitude qu’elle est devenue la ville qui présente le plus important risque de bulle immobilière, suivie de Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Londres, selon une étude publiée cette semaine par la banque suisse UBS. Les marchés de Paris, Stockholm et San Francisco sont quant à eux qualifiés de «surévalués».
À Hong Kong, il faut désormais compter 22 années de travail pour pouvoir acquérir un logement de 60 mètres carrés, contre 12 années de salaires il y a encore 10 ans, selon cette étude. Alors que les prix des logements y ont grimpé de plus de 10% par an depuis 2012, même les personnes gagnant le double du revenu moyen peinent à s’y offrir un appartement de cette taille, ont noté les économistes de la banque suisse. À en croire cette étude, qui analyse l’évolution de l’immobilier dans 20 grands centres financiers, les prix du logement ajustés de l’inflation ont progressé en moyenne de 3,5% l’an passé, soit un niveau nettement plus faible que les années précédentes mais encore supérieur à la moyenne sur dix ans.
En Europe, seule Milan recule
De premières fissures sont apparues dans les villes les plus exposées à un risque de correction, comme à Stockholm, Sydney et Londres où les prix ont commencé à reculer, la capitale britannique continuant cependant à montrer des signes de bulle immobilière. Parmi les principaux centres économiques de la zone euro, seul Milan a vu ses prix reculer.
Les économistes de la banque suisse observent que le rapport entre les prix et le revenu médian dans les villes analysées est passé de 5,5 en 2008 à 7,5 en 2018, ce qui signifie d’après eux que, «sauf à bénéficier d’un héritage conséquent, la plupart des ménages ne peuvent plus se permettre d’acheter un logement dans un grand centre financier.» Pour calmer la surchauffe, des mesures telles que l’imposition de droits de timbre ou un contrôle des loyers ont été introduites dans les villes devenues trop chères, le risque étant que ces initiatives coïncident avec un durcissement des conditions de crédit et mettent un terme brutal au boom immobilier. Selon les économistes d’UBS, la situation actuelle n’est cependant «pas du tout comparable à celle qui prévalait avant la crise», la banque incitant toutefois à la prudence avant un achat de bien résidentiel dans la plupart des grandes villes des pays industrialisés.
Selon cette étude, Paris apparaît de plus en plus surévaluée alors que la hausse des prix s’est accélérée avec les conditions de crédit favorables, l’embellie du climat économique et l’attrait de la capitale française dans la perspective du Brexit. Alors que les revenus et loyers stagnent en termes réels, contrairement aux prix des logements qui atteignent des plus hauts, Paris ressort comme la ville la moins abordable en Europe continentale, de nouvelles hausses significatives semblant «hautement improbables», selon UBS.
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